江苏东台某项目策划报告.ppt

东台项目策划报告 新吉阳机构?苏州新吉阳 二○○七年八月 报告内容 城市认知 市场分析 地块研究 项目定位 产品建议 推广建议 一、城市认知 东台把守盐城市南大门，西接泰州、南临南通、东面黄海。资源丰富，交通便捷。 城市认知 优越的城市地理区位 高速的经济发展速度 人民生活水平的快速提升 人口稳步发展形成的刚性需求市场 良好的城市规划做导航、护卫 奠定未来东台市房地产业高速发展的基础 ——近年来市场供求状况 目前呈现动态平衡，供略大于求市场态势。 和苏北大部分县市一样，东台房地产市场近三年来驶入发展快车道，房地产市场投资激增，当地房地产市场供应量迅速放大。 与供应量相对应，有年均上万的城市化人口形成的刚性需求，市场需求量也正在升温。 ——当前市场购房客源分析 由于商品房发展，购买力又相对有限，当地购房以首次置业居多； 乡镇进城购房现象日益普遍，乡镇购房者成为市场主要购房群体； 城市北扩使得拆迁户激增，成为购房的另一部分主力军； 在售产品品质一般，无法满足客户更多高品质的要求。高品质、高性价比的产品将获得较大的市场空间。 北海路改造，二0四国道改道使项目出入市中心方便快捷，离尘不离城 东台站扩建，将给项目带来一定的人气和商机 区域周边有天然水资源可以用来建设自然亲水社区 ——项目客户来源探究 当前总体市场环境： 东台房地产市场充满活力，发展方兴未艾。 城市发展扩张使城北、城东区域成为未来升值潜力最大的区域之一。 城北区域普通多层售价2300元/㎡（2007年7月份） 项目区域现状： 以目前城市发展速度，项目所在区域要充分发展成熟，需要3-5年的时间。 常规定位下有以下矛盾无法解决 要达到销售目标，项目除了吸引周边乡镇客源，必须与城北楼盘竞争瓜分市区客源！ 规划示意图 产品组合 面积配比—多层 房型推荐——多层公寓 房型推荐——小高层公寓 运动会所：休闲、娱乐中心 先多层后小高层 多层花园洋房亮点多，更易形成市场热点 普通公寓在花园洋房后推出，借势前者带来的人气，形成一定的价格差异 小高层接受度还需要培养，后期推出，市场抗性更小 开发商利益最大化 通过价格体现产品竞争力 体现产品性价比，实现快速去化 售楼处建议 现场销售中心+市区接待处 建议先期在市中心（新东西路）设立接待处，扩大项目的市场影响力； 现场售楼处作为项目的销售中心，体现出品质和档次。 看房车建议 样板区建议 样板房+样板区 通过样板房和样板区的表现形式进一步展现项目的品质和档次； 提升客户的积极性和接受度，有利于项目整体价格的走高，进而实现项目“利润最大化”的目标。 目的：正式吹响东台第一创新洋房进军市场的号角 目标：吸引全城注意，迎合购房者关注点，创造舆论，造成轰动 开盘盛典 周界红外监控系统 入口智能化管理 单元入户门禁管理 社区保安巡逻体制 入户门智能管理体系 家庭内部智能化系统 人无我有，人有我优！ 【智能化设施】 周界红外监控系统 社区安装周界红外监控系统，给业主第一重安全保障； 红外监控系统直接连接到社区闭路电视监控中心，形成立体安全体系。 入口智能化管理 社区入口采取智能化结合保安人员双重管理体系； 外来车辆禁止进入社区内部，业主需使用智能遥感卡方可入内； 外来人员需经过可视对讲系统征得业主同意方能进入社区。 单元入户门禁管理 单元入户采取彩色可视对讲系统； 业主需使用智能遥感卡方可进入单元门； 外来人员只有在征得业主同意后方可进入单元。 社区保安巡逻体制 社区采取保安巡逻体制，提升项目物业管理的品质和档次； 24小时不间断巡逻，给业主最大的安全感。 入户门智能管理体系 入户门采取子母防盗们门+指纹密码锁，全力打造安全社区，增强业主的购房信心和积极性。 家庭内部智能化系统 【物业管理】 专门聘请品牌物业管理公司管理服务社区，专门为小区全体业主的日常生活维护进行较专业的打理。 产品差异化是全方位差异化策略中最核心的部分，也是项目卖点的关键所在 六、推广建议 营销差异化策略 营销推案顺序：先多层，后小高层 售楼处包装：营造最具吸引力的购房体验 样板房、样板区展示，让客户身临其境 强势营销，三炮打响 全程策划：创造东台最专业的营销推广案例 推案顺序建议 多层洋房 多层公寓 高层空中合院 小高层量体较大，建议分批推出 Step1 推出多层花园洋房，以较高档次，高性价比震撼楼市，积累人气，树立本案产品创新、品质创优的市场形象 Step2 推出沿街多层，以低总价、高性价比冲击市场 Step3 推出高层空中合院洋房，以较高品质，适中市场价格占领市场 Step4 最后推出商铺，根据住宅销售情况定价 【推案计划】 价格差异化策略 【项目定价指导原则】 35 23 22 21 22 25 18 30 总价（万元） 38 2600 135