江苏吴江汇金中央广场商业项目主题定位.pdfVIP

汇金中央广场☆商业项目主题定位及策划大纲 汇 金 中 央 广 场 商业定位论证及策划大纲建议案 中商港商业房地产经营管理有限公司 2007-9-15 汇金中央广场☆商业项目主题定位及策划大纲 报告 目录 报告 目录 2 汇金中央广场☆商业项目主题定位及策划大纲 前言 -- 项 目策划原理 前言 -- 项 目策划原理 商业环境 商业 营 运 基于战略规划 机会 管 理 的策略执行 商业定位 论证以及 策划建议 杠杆效应 商业 商业 有效资源整合 规划 价值 3 汇金中央广场☆商业项目主题定位及策划大纲 首层业态分布 – 前言 汇金 中央广场现状 前言 – 汇金 中央广场现状 ▌以品牌大卖场为主，定位于中高档品牌；局部布置 商务酒店、运动休闲区、娱乐休闲区、流行品牌服饰、 生活百货、公共配套区等业态。客群定位总体是高收 入、高消费家庭人群。品牌组合，汇集多种品牌。 二层业态分布 ▌同样以品牌大卖场为主，定位于中高档品牌；局部 布置餐饮、娱乐休闲区、酒吧、玩具、美食、流行品 牌服饰、生活百货、社区配套等业态。客群定位总体 是大众消费人群。 三层/ 顶层业态分布 ▌以品牌餐饮为主，定位于中档消费；局部布置餐饮、 电子游戏中心、音乐酒吧、迪吧、KTV 歌城等业态。客 群定位总体是大众消费人群。 停车场 ▌ 根 据 目 前 国 内 的 商 业 场 所 停 车 场 标 准 及 未 来 发 展 需 求，项目应保证有停车位置约 700 辆位为合理。（包括地 面停车场） 4 汇金中央广场☆商业项目主题定位及策划大纲 5 汇金中央广场☆商业项目主题定位及策划大纲 项 目地理位置 项 目地理位置 ▌汇金中央广场位于吴江市区东 部，距离市区核心区域仅 4 公里。 地块北靠云梨路，南邻镜湖路、东 靠庞金路，西靠小河浜。因而，现 有的交通路网和公共交通十分密 集，本项目区域交通便捷，承接苏 城际轨道交通车站 州南部规划城市轨道交通，延伸贯 穿整个运东板块，规划中苏嘉、苏 沪两条城际轨道交通近临项目地 块，站口近在咫尺。区内客流出行 和导入十分便捷，可谓四通八达。 ▌项目紧靠318国道。 6 汇金中央广场☆商业项目主题定位及策划大纲 城市综合实力不断增强 宏观经济发展 宏观经济发展 ▌运东开发区——随着吴江“东进扩容”的城市发展规划，运 东开发区正在以强劲势头飞速发展，整个区域规划为中央居住 区和吴江东部商业中心。 结合本项目 城市地位快速提升 ▌随着吴江城际立体交通网络的完善，同城效应将日益明显， 这将进一步促进城市地位及其经济实力的提升，以及商业服务 的迅速发展。 居民消费力持续显著提高 ▌根据2005 年吴江市 GDP、城市居民人均可支配收入、人均消费 额看，各项指标继续保持高增长；与同期的上海市的 GDP、人均 可支配收入、人均消费额两者相比，按照恩格尔系数原理，吴 江市居民消费力水平将，具有较大的上升空间。另据最新数据， 吴江在第六届全国县域经济百强县的评比中，位列第四。 ■城市经济快速发展是项目价值提升及其实现的有力保障，居民收入提高和消费观念转变进一步推进苏 沪两地间的 同城效应和 互补定位 关系。在此情况下，吴江市新增导入的人流、物流、资金流、信息流， 7 无疑对本项目是极为有利的。 汇金中央广场☆商业项目主题定位及策划大纲 城市商业环境 城市商业环境 从本案的地理位置看，周边的商业环境并不是非 常多，根据吴江市的消费水平，通过适当的策略 调整，完全可以成为运东的一颗“明星”。 优势：本案处于工业开发区，周边也没有什么好 的娱乐、休闲、购物、餐饮等商业设施，所以本 项目具有得天独厚的天然优势。加上本案自身强 大的软、硬件设施，势必会成为本区域内的黄金 商业圈。 劣势：一个新项目的产生，有一个被消费者接受 的过程，由于本项目四周小区不是非常多，所以 前期肯定会存在一定的困难。 评比：本项目的可以说是运东地区唯一一家大型 的商业实体，自身优越的条件一定会促进周边商 业的兴起，逐步形成一个新的商业环境，聚集人 气。为以后广场的繁荣做铺垫。 8 汇金中央广场☆商业项目主题定位及策划大纲 区域商业环境 — 小结 区域商业环境 — 小结 ■ 项目处于一个经济发展逐步上升的区域内、房产的加速建设、道路交通建设、轨道交通 建设与配套设施的不断完善、加上政府的支持等几个方面的有利因素，将大大改善汇金中央 广场的商业环境，为广场项目的品牌引入和商业运营，创造十分优越的前景 。 ■ 项目处于工业集中区，具有稳 定的目标群体，并且整体板块效应已然显现，地段区域日 益成熟，成为未来几年里高消 费人群集中导入并增长的区域，为区域性商业发展奠定了 切实的客群基础 。 ■ 项目西边商圈，可以和本案存 在一定互动关系，进一步强化了同业、同城聚集效应，扩 大了