汇丰行衡水今辰地产“翰林华府”整合营销提案.pptVIP

衡水今辰地产“翰林华府”整合营销提案汇丰行地产投资顾问机构 1、大型项目的出现 前几年的项目多为小项目，从体量、售价、产品素质等各方面都比较小，近两年随着政府对 土地监管力度的加大，房地产开发门槛的提高，加上有品牌的、有资金实力的开发商的介入 和本地开发商实力的增强，一些规模较大的项目纷纷推向市场。 2、市场对于居住品质的要求提高 随着经济水平的提高和消费理念的完善，衡水市场消费者对于居住品质的追求也越来越高， 房子已不单单是满足居住，对于房屋格局、功能、舒适性、景观、配套等要求进一步提高 3、产品供应的多样化 一方面是与购房者的要求形成呼应，另一方面是开发商房屋规划设计的水平的进一步提高， 目前衡水市场房屋供应已由前些年的单一、雷同向多样化、特色化、个性化发展，如小高层 逐渐兴起、景观设计的进一步引入，社区配套的大力开发，户型设计的多元化等 4、价格涨幅缓慢但平稳 价格方面，均价从05年的“一两千”级别上涨到现在的“三千”乃至“四千”级别，增幅翻了一番，且从目前局势看，仍有继续增长下去的可能与动力，但目前市场总体均价与省内其它地级市相比仍处于较低的水平，增幅仍缓慢。 5、客户的地缘性严重 虽然衡水房地产市场正处于由初级阶段向中级阶段的转变之中，比如客户的地缘性因素与区 域性因素，出去特殊因素，大部分客户很难到长期居住地以外的区域去选购项目，桥西客户 很难到桥东去置业，这样造成房地产供应的局部失衡，某个地域过量而某些地区不足。 6、营销策划水平大幅度提高 随着一些外来开发商和营销代理机构的进入，一些先进的营销理念和手段纷纷进入市场，整 体的提高了营销水平、加快了项目销售进度的同时，促进了市场和开发商的成熟。 1、建筑形式：整体以多层为主，而从市场反映和需求来看，对于小高层、高层高生活成本的顾虑导致此区域多层需求量更大。 2、体量：随着城中村和一些企业的拆迁改造，桥东市场不乏太阳城、宜居家园、锦绣东城这样的大盘，吸引了大量消费者的关注与参与，在一定程度上加速了区域市场的成熟 3、价格：桥东市场属于整个市场的价格洼地，整体售价地处桥西市场近300-500元，而根据衡水的收入推算，这300-500可能就是促进购买的终极因素 4、销售：目前各个项目都在进行新房源的推售，虽有地缘性因素，整体压力也较大 1、建筑形式：桥西代表的是衡水市的新形象，属于新城区，整体以高层小高层为主 2、体量：各项目的整体体谅都表较大，且仍有更多的新项目将推出市场 3、价格：代表着衡水市场的高端群体，均价都在3300左右 4、销售：目前各个项目都在进行新房源的推售，市场竞争压力非常大 项目面临的环境 ■地理环境： 项目位于衡水市东南新兴的居住板块—河东板块，此版块以东方太阳城为主要代表，但在整体的 地理位置上属于偏、远、乱的区域。虽距离衡水发展方向-南向较近，但难以借势。 ■区域环境： 项目本身处在一个正在成熟中的较大的居住区内，因此目前各种配套都属于较小的配套，不大但 是比较齐全，项目整体被城中村包围，不易被发觉同时难以给人以高档次的感觉。 ■市场环境： 项目附近在售或将售的项目较多，且体量都不算小（见前部分），因此目前各项目都在进行新房 源销售，整体竞争较为严峻。 项目基本素质分析 ■位置：京大路与交口，南临春华路路，北临程富路，西临青园街，东临翠微路 ■总体量：一期50亩约6万㎡，共12栋“6.5F+1”多层1栋11F小高层，半地下车库 ■户型及面积段：75-85㎡占15% ，85-110㎡占75%，大于120㎡占10% ■周围配套：衡中、北门口小学、滏阳中学、二院、康复医院、衡水汽车东站 ■目前工程进度：一期拆迁完毕 项目面临的形势 1、企业实力与企业形象 2、衡水市潜在竞争的压力 3、区域内多个同质化项目的联合打击 4、客户观念的模糊和懵懂 5、区域比较陈旧的事实 出路：把握地产脉搏，做出自己的USP 教育地产大兴其道 教育概念是地产价值的一个永恒话题，在一些大城市中，“名校”旁物业每平方 米的价格会比同区域物业价格高出15—20%，销售速度则缩短近30%，其租赁价格高 出20%以上，且通常情况下供不应求。有名校为邻的物业比普通物业更具升值潜力， “名校+教育“，已成为不少城市投资型物业一个稳定因素。 在楼盘硬件越来越类同化的今天，地产与教育联姻为项目营造了良好的文化氛 围，提升了社区的档次和品质，也为望子成龙的家长解决子女日读书问题提供了有 利的条件，事实上在专家看来，教育与地产同行，最终是一个多赢的结局，这对社 会、学校、房地产企业、家庭等都是一件非常有利的好事。 项目市场定位 ——衡水首席文化教育名宅 “首席”：既表明了项