江西龙南项目营销策划报告.ppt

图示操盘要点 项目地段现状 龙南项目规划用地地处龙南县城东新区，地块东西长，南北窄，呈狭长状；东临濂江河，南毗工业园二区厂房，西靠105国道，北临濂江河；处于金塘开发区第三小区105国道旁濂江桥头，往西与龙南工业园二期仅一路（龙翔大道延伸段）之隔，占地面积：257.38亩，是龙南县名符其实的大盘。 但项目地处城乡结合部，远离城区，配套相对缺乏。在这种情况下要完成33万平方米的销售任务很有难度。所以首先必须充分挖掘地段的潜在价值，给市民一个振奋人心的发展前景，从根本上改变项目地段在市民心目中的印象。 项目地段潜在价值之一： 城市发展大背景下的地段价值 “三青山两面水，一城山色半城江”——城市特色 项目地段潜在价值之一： 城市发展大背景下的地段价值 龙南项目整体定位 在龙南的东出口位置、在城市发展的主方向上、在美丽的濂江边， 建造一个以居住为主，集商贸、物流、休闲、度假、娱乐、为一体各项配套设施完善的“龙南新城”。 主题定位延伸 主题定位延伸2 主题定位延伸 价格策略 定价目标 产品创新的几个方向 商业物流规划的基本建议 社区规划的基本建议 二、建筑风格与建筑外观 建筑风格与建筑外观设计建议 建筑风格与建筑外观设计建议 三、环境与景观 四、套型设计——最能打动消费者 套型设计的建议 市场上其他出现的创新户型因素可以对我们的户型创新提供思考和借鉴 户型细部设计要求 标准两房客厅开间不小于4.2—4.5米，主卧室开间不小于3.3米，总面积控制在90—110平方米以内。 标准三房客厅开间不小于4.5—4.8米，主卧室开间不小于3.5米，总面积控制在110—140平方米以内。 标准四房客厅开间不小于4.5—5.2米，主卧室开间不小于3.9米，总面积控制在160—180平方米以内。 45-60平方米小户型，分为投资型户型和居住型户型，投资型户型强调年轻人的生活方式，注重时尚与个性；居住型户型强调功能空间的多样性和实用性，考虑厨房位置改造。建议设计生活阳台。 五、产品质量 六、服务创新 造势之一 开盘先开会  东部城市、经济发展论坛 造势系列之二 开盘先建会 造势系列之三 宗 教 营 销 媒体造势 1、各种媒体的组合运用 立体化宣传模式 媒体策略 报纸： 《客家龙南报》覆盖全县，尤其行政事业单位 《赣州日报》覆盖全市，在市民中有广泛的影响 《江南都市报》或《江西日报》覆盖全省，尤其龙南的行政事业单位，引导外地有实力客户前来投资，将项目宣传全省化 电视：须根据栏目定位与收视情况酌情投放 广播：龙南人民广播电台 户外：在龙翔大道、各大桥两侧、高速公路入口处及个主干道等其他显要位置投放 直邮（直递）广告：针对开发区内企事业单位中高级管理者、文教机构职工、商场业主等进行一对一宣传推广 公交车体：精选主要公交和面的 营销费用（总销售额的1 .5%－2.5%） 常规媒体广告: 40% （报纸、杂志、电视、电台、户外广告牌……） 工地包装: 20% (工地围墙、广告牌、路标、灯箱、旗帜、挂布、横幅……) 推广活动: 15% （新闻、 记者、 项目工程发布会、 研讨会、 联谊活动、 展销会、大型造势活动……） 销售工具：10%（楼书、DM、模型、三维动画） 直 销: 15%(直邮、直销、展会……) 营销费用流向 宣传期划分及广告投放曲线 2、媒体造势的内容 独特卖点分析 产品规划设计有所创新，主打产品为龙南所没有的退台式花园洋房产品，层层退台，层层赠送。 规划设计带来的产品卖点。 远宏会——不一样的社区文化。 活动营销策划赋予项目的卖点。 小结：通过造势推广的突破 形成项目竞争力的跃升 大派筹的作用 集中体现开发商和项目的品牌实力与形象。 利用高度集中的人气一次性最大限度地销售房源。 造成轰动效应，为后续销售、清盘打下坚实的基础。 尤其适用于滚动开发的一期产品。 1、客户群描述 从楼盘调研分析可以看出购买以上楼盘的客户普遍具有以下特点： 个人情况：大多文化层次较高，年龄在25-45岁之间，正在筹备结婚或者已婚，如有小孩，孩子一般正在上学（年龄在1-18岁）。 平时生活习惯：一部分拥有私家车，生活节奏现代化，获取楼盘信息主要通过报纸媒体和朋友介绍，家人是购房决策最有力的影响者。 职业：以企事业单位中高层干部、工业园企业的中高级管理者、生意人、厂矿人员、私营企业及个体老板、公务员等为主，外来投资者，外来购买第二套住宅者。 工作地点：本地居民为主