世联济南华强广场商业项目营销策划提案.ppt

比肩国际 开创济南华强时代 华强集团是国内电子科技制造及经营的龙头企业，拥有国内最高端的电子商务平台和电子交易市场 华强地产目前已基本形成两条成熟的开发模式，一种是“电子市场+高端写字楼+商务公寓” 产业综合体模式，一种是以旅游带动地产开发的旅游地产模式 济南华强广场是华强广场系列产品的第三站，承担辐射华北区域的重任，完善了华强集团在中国三大经济活跃区的战略布局 深圳华强广场在华强电子世界的基础上升级为城市综合体，形成华强北地标性建筑，创立了深厚的品牌积淀； 沈阳华强广场是华强集团又一杰作，商圈范围辐射整个东三省； 济南华强广场将依托山东半岛雄厚的经济基础，辐射黄三角和华东地区，同时将大大降低北方城市电子元器件的采购成本； 华强广场综合体布局中国经济基础最雄厚的区域，将对中国电子科技产品格局产生重要影响。 本案处于济南城市中轴线和山大路CID商圈黄金交汇点，地段位置十分优越 项目位于解放路与山大路交叉口西北角，两边临路，具有极强的昭示性与便利性； 项目处于济南核心商圈是泉城路商圈与本案处于同一商业发展轴线上； 山大路CID商圈的IT数码、电子科技产品高度集聚，产品辐射山东全省。是山东省电子科技产品最集聚区域 山大路电子科技商圈是北方具有影响力的、辐射范围较广的交易集散中心 项目地处山大路与解放路交汇处，交通便利 项目东临山大路，南临解放路，道路宽阔，交通便捷，连通整个济南交通网； 项目位置距联运客站和火车总站6公里，距汽车东站河火车东站分别2公里和4公里； 项目沿解放路——二环东路——北园高架非常方便即可到达机场。 华强集团开发的城市综合体具有电子科技行业的产业基础，以电子交易、企业办公、数码体验为一体，与其它城市综合体有着本质区别。鉴于此，我们重新梳理深圳华强广场，寻求借鉴。 华强综合体各物业租金和价格都比周边同等物业高出20%以上，同时由于品牌影响，在公寓内办公的企业可在工商局正常注册公司，极大地吸引了中小公司的入驻 产业综合体内部各物业相互关联协同，商业是综合体的前台发动机，公寓是后台载体，写字楼是整体形象标杆 产业综合体物业特性 商 场：是产业综合体交易前台； 写 字 楼：整个产业综合体的形象标杆；商务公寓：它是介于写字楼和商场之间的中间产品，既具备写字楼商务办公的功能，同时具备商场的交易场所功能 产业综合体能够促进商圈升级，通过综合体超强的聚合力，促使产业聚集、优胜劣汰，并扩大商圈的辐射范围和促进商圈客流的提升 产业综合体对城市产业推进作用明显，并促进城市形象的提升、功能的完善 产业综合体所形成的商圈辐射范围伴随产业物流的发展，最大商圈辐射半径将达到500公里 山大路由原来的科技一条街，发展到目前城市中心科技商圈，随着华强广场的进入，商圈价值必将大幅提升 写字楼市场整体均价走势平稳，小幅上涨，当前均价12000元/㎡，市场价格箱体小 市场供应量集中在高新区、经十路和奥体，其他区域供应量少，山大路版块目前供应为零，市场空缺明显 济南写字楼市场分为八大板块，主要划分为纬二路、山大路、高新区、奥体、二环东路、经十路、泺源大街八大板块，本项目位于山大路板块； 市场供应量变化图显示09年市场供应集中在二环东路和奥体，市场供应量最大；今年高新区和经十路写字楼开发量增加，供应量最多； 山大路板块从09年11月开始持续0供应。 从土地供应来看，未来写字楼开发量集中在高新区和经十路，区域潜在供应有本案和东环国际广场二期40万方综合体 山大路目前写字楼电梯少，配置低，轿厢小，等待时间长，客货梯使用混乱，不能满足业主的使用 已使用中写字楼因建筑年代久，规划层高太低，档次和形象较差，车位配比严重不足 写字楼普遍物业服务质量差，服务不到位，商业配套不健全，影响客户使用 山大路写字楼客户与山大路IT产业紧密相连，50%以上客户从事IT产业，其次客户从事物流贸易产业 高档公寓客户以投资客为主 为了摸清IT市场客户对华强广场商业、写字楼和商务公寓的需求情况，分类对客户进行了访谈 一、访谈客户对象： 选择山大路赛博数码广场、二期科技市场和百脑汇科 技市场内的经营者 二、访谈客户分类： 将科技市场内经营者分为四类： 1、既有形象店，又有办公面积的品牌企业； 2、有铺位，但不一定有办公面积的区域总代理； 3、不一定有铺位和办公面积的渠道商； 4、依靠零售为主的中小企业个体商户； 三、访谈目的： 山大路IT产业经营客户庞大，为了摸清此类客户对华强广场商业、写字楼和商务公寓的需求情况，为本项目客户定位寻找依据。 大品牌IT企业注重品牌形象和产品展示，对商务办公环境要求较高，期望入住华强广场 行业范畴：大型电脑公司