信立怡高济南大学商业街项目二期营销推广方案.pptVIP

大学商业街二期营销方案 目标的制定 根据年初制定的目标，本年的总销售额目标为1.8亿元。 目标的制定 如果6月份小户型公寓能展开正常销售，8月份商业展开正式销售 根据目前的项目状况，在较为理想的情况下销售总额可达到约1.1亿元。其中商业部分的销售所占比重为63.6％ 目标的制定 1.8亿≠1.1亿 两者发生冲突，数字相差7000万元， 由于商业销售过程中的不确定因素较为复杂，如果商业部分销售遇阻，两者的差距会更大 目标的制定 一是市场对项目二期的产品定位总体接受度较低 商业街一期处于市场培育期的负面影响 商业招商和可售部分的比例 周围商业市场竞争日趋加剧 整体经济环境的影响 正式销售时间不确定 问题的构建 问题的构建 1、比较合理商业的租售比，制定适应市场的商业业态定位和产品形式，这样不仅可以保住1.1亿的底线，而且销售量有可能还会增大。 2、1号楼、2号楼、3号楼产品定位的调整，由于目前酒店和写字楼的市场接受度太低，如部分调整为市场接受度较大的小户型公寓，7000万元的差距就会缩小。 问题的构建 1、保证有序且可行的小户型公寓、商业以及后期产品的销售组织； 2、制定各部分产品的营销推广方案并有效执行，包括各产品的推广节奏、推广渠道、价格策略等。 选择战略模型 市民对西部新城发展前景的逐渐认同 大学生对消费市场和住宅市场的需求 本项目产品定位的可调整性，从本项目实际出发，制定适应市场的产品组合。 选择战略模型 选择战略模型 选择战略模型 选择战略模型 大学商业街是目前大学科技园唯一的一条商业步行街，是真正的校园金街，具有市场垄断性，汇富和摩玛是步我们的后尘，是大学商业街的追随者，而我们应该以领导者的形象面向市场。 选择战略模型 目前，大学科技园及周边区域的住宅市场以普通住宅为主，尚没有出现一室一厅一卫的小户型公寓，因此小户型是本区域的市场补缺者 选择战略模型 虽然本区域内没有与竞争的产品，本项目写字楼填补了市场空白，但是由于整体区域并不适合办公，其市场空间很小，市场份额很低，市场增长空间也很小 选择战略模型 选择战略模型 产品定位调整的建议 大学商业街二期规划用地面积约62700平方米，总建筑面积约11.96万平方米，共有5幢建筑体组成。 产品定位调整的建议 产品定位调整的建议 产品定位调整的建议 招商工作是商业地产的重要环节； 控制商业项目运作中各环节的投资风险 ； 二期商业应起到平衡和承上启下的作用 ； 二期商业应以招商为主，引进大型主力店，稳定商业街的经营 ； 同时对商业街的租金水平起到能平衡作用 产品定位调整的建议 产品定位调整的建议 产品定位调整的建议 产品定位调整的建议 小户型面积的增加，有利于项目回款的速度。 这样小户型公寓面积为2.9万平方米（2号楼和4号楼） 如果记入1号楼的酒店式公寓，面积约为4.5万平方米 根据济南市小户型市场销售速度判断，每月的平均销售套数30—50套 如果本项目按每月销售50套计算，按6月中旬展开正常销售 则年底的销售面积约为50（套）×6.5（月）×50（㎡）＝16250平方米 每套按18万计算，则销售额约为50（套）×6.5（月）×18（万元）＝5850万元。 产品定位调整的建议 物业管理是未来服务公寓竞争的焦点 具有功能： 酒店服务的基本功能 物业管理的基本功能 委托租房（中介）的基本功能 建议8月底确定经营公司 营销战略组织 小户型公寓填补了市场空白，优势较大，可以迅速并强化炒作，迅速带来现金回流，且工程进度领先，销售准备较为充分，建议在6月中旬能展开小户型公寓的正式销售。 营销战略组织 虽然商业的利润较高，但是商业市场的竞争较为激烈，且受到商业街一期的影响，因此要利用其规模优势，在推广中要有压倒竞争对手的气势，强化项目是真正的校园商业街，并与小户型整体推广相配合，建议在8月中旬正式销售 。 营销战略组织 市场份额小，市场增长率低，建议定向寻找市场，利用前期的造势，推动写字楼的销售，定向为动漫工厂、培训工厂等。 小户型公寓推广思路 大学科技园青春特区 小户型公寓推广思路 推广名： 定位语： 推广语： 项目形象设计： 小户型公寓推广思路 备选案名： QQ公寓 青春屋寓 小户型公寓推广思路 工程进度：工程封顶； 法律文件：五证、认购书、商品房买卖合同，如果6月中旬证件尚不齐全，可能要导致销售目标的落空； 销售工具：样板房、销售折页、销售百问等； 现场包装：工地围墙、施工现场、户外广告等； 活动营销的落实：与合作单位协同，尤其是广告设计方的落实。 小户型公寓推广思路 小户型公寓推广思路 板块炒作： 项目区域的发展前景；大学科技园的入住，人口的爆增；大学商业街的建设 小户型公