太原都市广场商业部分营销操作建议方案.pptVIP

六大主题业态 茶博荟 水都荟 休闲生活馆 娱乐城 美食城 养生馆 推广主题 不断追求卓越的 房地产专业服务商 众厦地产 谢谢聆听！ THANKS! 深圳市众厦实业发展有限公司 * 本报告严格保密 太原都市广场商业部分 营销操作建议方案 谨呈：太原辰宇房地产开发有限公司 版权声明： 本项目是太原辰宇房地产有限公司与众厦实业发展有限公司共同研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2013年3月 目 录 第一部分 发展战略 第二部分 营销策略 第三部分 营销执行 第一部分：发展战略 No1：“先生存，后发展”为基本 No2 ：以“性价比”占领市场 No3：以“商住同步销售”迎合市场 发展战略思路 本项目在证件手续不全、客户购买信心不足、知名度低、客户量少、产品面积大、总价高、房地产政策存在不确定等因素，解决快速回笼资金须遵循以下操作原则， 操作战略 “先生存, 后发展” 当务之急营销大战略方向： 如何解决回款7000万元的项目运作资金；确保项目工程正常有序进行，保障企业后续发展及赢利？故此众厦以”快速回笼资金“作为现阶段重点工作，提出解决办法操作策略，制定出相应资金回笼的营销建议 发展战略---战略方向一 通过性价比提高销售量与回款 本项目计划需6月底实现目标回款，依托目前市场情况，必须制定出具有高“性价比”的竟争产品，以市场目标客户最为接受的产品，首推项目最好地段、最平价格吸引投资客，实现销售量及快速回款的目的。 发展战略---战略方向二 通过住宅与商业同步销售达到快速回笼资金 本项目住宅在经过前期对外宣传己积累大量刚性需求客户面积均在175㎡以下，而项目目前剩余的大部分均为大面积的户型，故此要在短期内快速回笼目标资金，有一定的操作难度；故此同时推出少量最好地段的商业产品，而商业产品因大面积，垂直铺、投资门槛，增加销售难度，因此众厦建议同时推出住宅和商业产品搭配，实现7000万元回款目标。 营销目标 营销模式 第二部分：营销策略 实现当期回款金额：7000万 营销目标 根据项目证件不齐采取5：4：1分期付款方式，首期款按总房款的50%进行支付，按回款7000万元计算，则总销售额≤1.4亿元 8000 6000 销售总额（万元） 4000 住宅 2013年6月底 3000 商业 预计完成时间 回款金额（万元） 销售类型 任务分解依据：根据国家近期出台的新“国五条” 操作细则，住宅市场继续是国家重点打压的对象，而商业地产的“不限购、不限贷”继续占领房地产市场的投资热潮；众厦建议都市广场需从迎合政策、迎合市场、迎合客户的角度，以高单价商铺产品吸引与满足投资客户的需求； 都市广场前期以住宅销售为主， 商铺为輛的销售策略；因住宅销售也积累一定量的潜在客户，考虑商铺整体单价与总价高比住宅相对要高，有利于快速回款，故根据项目前期客户积累情况及房政的利好因素，制定以下商住销售的目标任务分解： 第一阶段销售目标：1.4亿； 实现当期回款金额7000万 营销目标 4000 3000 回款金额（万元） 8000 住宅 2013年6月底 6000 商业 预计完成时间 销售总额（万元） 销售类型 营销总策略 短期内实现回款计划目标基础制定以下两种销售策略： 策略1： 以销售最好房源单位，以市场最平、最具性价比的价格销售，实现回款（目前低于市场的价格空间，可在后期销售价格进行价格填补）； 策略2： 以收取定金（认筹金）来实现短期回款目标； 营销模式——策略之1 本项目可采取独立单层铺位、1F+2F、 1F+2F+3F、整栋、整层或是“L”形式不同的组合推售； 采取哪种的销售形式都需考虑2F、3F商家独立通道。 本项目各楼层商铺要求以独立产权形式及独立铺位号，做到“一铺一证”（如1A1-01、1A2-01、1A3-01，楼栋+楼层+铺位号） 产品灵活组合销售 销售面积 1F 2F 3F 80㎡ 401-1F 76㎡ 301-1F 122㎡ 202-1F 136㎡ 101-1F 577㎡ 198㎡ 473㎡ 80㎡ 402-2F 79㎡ 302-2F 122㎡ 202-2F 136㎡ 201-2F 80㎡ 403-3F 79㎡ 303-3F 122㎡ 202-3F 136㎡ 301-3F 案例示意：三种不同色组合购铺 房地产销售单价测算方法通常采取 市场销售单价权重对比法 租金返推法 价格策略——商铺销售单价测算 而本项目所处区域及产品结构，目前还没有相似的竟争可类比楼盘，故众厦建议本项目采用第二种租金返推法测算项目售价。 价格策略——租金反推法 租金反推法是指结合项目周边可比性商业的当