沈阳凯荣禧乐都二期商服定价方案.docVIP

凯荣·禧乐都二期商服定价方案 区域市场商服调研 1.1、禧乐都周边项目商服调研汇总 商铺名称 层数 层高 沿街方向 面积区间（m） 起价\均价\最高价 优惠 保利心语花园 1F/2F 单层：6 双层：3.3/2.9 熊家岗路、牛心屯五街 36-275 11000-14000 一次性98折基础上再99折 凯荣国际花园 2F 双层：3.85/3.45 熊家岗路 240-290 11000-12000 无 狮城经典 2F 双层：4.2/4.6 北四路 114-268 12000 无 假日普罗旺斯 1F/2F 单层：3.6 双层：4.7/3.6 北一路、北二路 20-240 12800 一次性95折、贷款98折 美好愿景 2F 双层：4.5/3.6 北四路 210-300 15000-17000 一次性96折 1.2、周边主要商服集中区租赁情况调研 商铺名称 商铺形式 层数 层高 面积区间(m) 客户群体 租金均价 元/年 保利心语花园 底商 二层 3.4米 181 投资/生意 10万元/年 保利心语花园 底商 二层 3.4米 141 生意 11万元/年 凯荣国际花园 底商 一层/地下 3．7米 150 9万元/年 狮城经典 底商 二层 4米 230 10万元/年 1.3市场调研总结 建筑形态总结： 周边考查、研究，周边网点主要为2F形式；已经入住项目、开发较早项目有一层网点与二层搭配形式出现的； 09-11年开发项目以单层和二层网点为主的形式，部分网点赠送地下室。 商业价格总结： 二、三级马路售价：区间：11000-12800元/㎡，均价11000元/㎡； 一级马路售价：区间：12800-15000元/㎡，均价13900元/㎡。 商网业态总结： 餐饮、小超市、日杂用品小店、洗衣店、烟酒店、小型公司、经营蔬菜类、肉类批发零售业、银行、幼儿园、中国移动、诊所等。 二期商服质素分析 本案商服优劣式分析 本商服优劣式分析 优势（S） 即买即用、门前有停车位； 框架结构、无结构柱，便于分割； 面积区间为62-259平米，适于自住经营业户和投资客； 商铺均为临街，交通便利性较强； 在此区域开发两个项目，有一定口碑。 劣势（W） 有骑楼，较普通商业立面分割性较差； 部分双层产品的2层有梁，造成使用不便； 靠近二、三级路段，投资回报率较低； 居住的人群相对较少， 所以途径本项目的人流量相对较少； 受限于地理条件、外部商业环境制约、商业氛围较差。 2.2、二期商服定价原则 2.2.1、市场比较法 （1）定价因素打分标准： 好 较好 不相上下 较差 差 0.2 0.1 0 -0.1 -0.2 （2）项目权重：保利心语花园30%、凯荣国际花园 30%、狮城花园20%、假日普罗旺斯10%、美好愿景10%，合计100% （3）打分明细： 项目商服销售价格/权重 12500 30% 11500 30% 12000 20% 12800 10% 16000 10% 可比楼盘 权重值 保利心语花园 得分 凯荣国际花园 得分 狮城花园 得分 假日普罗旺斯 得分 美好愿景 得分 商业配套 20% 0.1 0.02 0.1 0.02 0.1 0.02 0 0 0.1 0.02 商铺业态 10% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 商铺位置 20% -0.1 -0.02 0 0 0.1 0.02 0.1 0.02 0.1 0.02 交通便利 10% 0.2 0.02 0.2 0.02 0.2 0.02 0.1 0.01 0.2 0.02 发展潜力 10% -0.1 -0.01 0 0 0.1 0.01 -0.1 -0.01 -0.1 -0.01 客源流量 20% -0.1 -0.02 0.1 0.02 0.1 0.02 0 0 -0.1 -0.02 经营环境 10% 0.1 0.01 0.1 0.01 0.1 0.01 0.1 0.01 0.1 0.01 得分 100% 　 0 　 0.07 　 0.1 0.03 0.04 系数 1 1 1.07 1.1 1.03 1.04 项目权重价格 3750 3224 2182 1243 1538 本案商服推导均价 11937 2.2.2、商服投资回报率定价法 （1）投资回报定价原则： 1）投资回报率：8%/每两年投资增长幅度 2）参考年限：15年/365天/年 3）参考项目：保利心语花园、狮城经典、凯荣国际花园 4）各商圈15年投资回报计算公式 P1-保利心语花园（商服均面积181㎡/二层/年租金10万人民币） 年数 1年 2年 3年 4年 5年 6年 7年 8年 9年 10年 11年 12年 13年 1