浙江金华通和湖海塘商业中心项目推广策划书.docVIP

■ 市场篇 ■ 壹、项目分析 1、市场 2、地段 3、交通 4、环境 5、产品 贰、市场切入点 1、品牌 2、规模 3、环境 4、配套 5、品质 6、服务 7、增值 8、其他 叁、本案分析 1、机会点 2、威胁点 3、支撑点 肆、市场定位 ■ 市场篇 ■ 壹 项目分析 市场 自2001年下半年以来，随着市区城南板块的保集半岛、当代江南、南国名城，城北板块的广厦时代花园、锦绣金华、中华广场，城西板块的江南明珠、星海花园、金华现代城，城东板块（包括金东区）的高恒东方明珠、科信碧水豪园、众信自由绿岸等各具有典型性特色楼盘的相继推出，市区城南、城北、城西、城东的各个板块纷纷启动，楼市竞争日趋激烈，可谓群雄并起，风起云涌； 市场定位 发展势头 典型代表 市场定位 发展势头 典型代表 市场定位 发展势头 典型代表 市场定位 发展势头 典型代表 据相关部门统计，2001年旧城改造拆迁面积32.9万平方米，商品房销售面积63.44万平方米；2002年拆迁面积54.4万平方米，预计销售将80万平方米以上，其两年拆迁面积与销售面积的比值分别0.52、0.68；2003年的拆迁面积达到54.41万平方米，回建面积比往年是有增无减，一旦拆迁面积减少，商品房需求也将随之减少，市场风险在增大，隐形楼市“泡沫”不容忽视； 金华市房价位居全省倒数第二，其升值空间大，市场还有潜力； 居民潜在购买力强，自从去年温州人到金抄楼后，直线带动了房价一路飙升（当然也存在其他外在因素），撰写了金华有史以来商品房去化惊人的篇章； 面对金华市房地产市场的繁荣景象，我们必须保持清醒的认识，根据房地产市场运行的经济周期规律（一般5至6年），高增长之后有可能会出现回落； 地段 本案所处地段增值前景非常明显，本案的压轴登场无疑是带动了整个新江南的发展潜力；本案规划方案的公开面世，让金华市民真真感到了楼市“超级航母”的横空出世；10月份左右在日报上刊发《湖海塘：打造金华的西湖》软文统稿，让人耳目一新，摧生了“湖海塘生态休闲园区”。反之，在一定程度上，盟发潜在客户观望心态与购房欲望； 交通 本案地块目前周边配套尚未起步，北边靠“保集半岛”，西边邻近城西工业园区、大黄山高教园区、高科技园， 500米之内尚没有其他大的工程启动；330国道、八一南街、双龙南街与城市二环线为其主要交通干道，现有三路公交车（314、322、市区到雅畈）经过本案； 环境 由于本案周边只有规划，尚无动作。湖海塘为其得天独厚的自然资源，本案良好的内部环境设计弥补了周边目前环境上的不足，但大环境对房地产开发的影响是致命性的，所以，除了在销售配合上做好现场营销环境的布置外，督促政府部门加强对周边环境的改造已显得至关重要。 产品 本案产品可以概括为：个性化、规模化、郊区化、专业化、多样化、绿色化、精装化、品牌化。集居住、休闲娱乐、购物、旅游、教育、办公等功能于一体的大型综合生态社区； 可以吸纳不同层次的人群来消费本案产品，扩大本案客户的广泛性，以迎合本案体量大、开发周期长的迫切需要； 贰 市场切入点 品牌 品牌的培育对于规模性案盘的成功，效果是明显的。由于本案的完整开发要持续七-八年的时间，其品牌的树立面临的是一个全新的区域，增强当地市民对公司品牌的认知，对于本案的稳定性、长期性去化至关重要； 品牌建设不会一蹴而就。我们需要从开始就建立起品牌建设体系，强化品牌意识，从售前、售中、售后服务等整个业务体系中来体现公司品牌，用日常行为中的点点滴滴为品牌建设积累起实证的资本。 规模 规模性是本案区别于金华市其他案盘的最重要特征之一。正是因为规模大，也才为我们进行规划建设提供了广阔的发挥空间，也才有了这样一个全湖景大型综合社区； 环境 本案的内环境优势是重要卖点之一，通过水体景观、绿化景观、建筑景观、人文景观的合理搭配，使本案在内环境上明显占据当地楼盘之首，强化内环境的宣传推广，以弥补本案周边目前外环境的不足，使本案在环境上占据上风； 配套 本案的大体量为进行生活配套创造了条件，本案在文化配套、生活配套与环境配套等方面均表现出了独特的优势，在配套上致胜也将是本案一大特色； 品质 本案的品质与档次是“钱江后浪推前浪，一代新人换旧人”强化贝尔高林——景观设计，柏涛墨尔本——建筑设计，艾斯弧——控制性详细规划设计，应成为本案宣传推广的一种基调； 服务 在物业服务上做出亮点将是体现公司品牌与楼盘形象的又一新艳。“外来和尚”——保集半岛，可以说在金华人心目中念好了这本经。本案应借此“东风”，推陈出新，树立良好的口碑； 增值 本案地块良好的规划前景与城市南进的发展格局，必将提升该板块的升值前