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竞拍前夜——土地拍卖中的估价顾问服务□ 作者：世联地产估价顾问部 赖琳玲 曹亚琨???日期：2003-9-9 ????随着深圳市土地供应量的逐年减少，土地拍卖市场竞争日趋激烈，市场涌现出不少专业人士积极参与每一块土地的竞拍前分析，如土地拍卖价值预测、区域市场分析或者可能的竞争对手分析等。市场新事物的产生引发出业内自由并且开放性的研讨气氛，估价师因拥有市场知识和经验，常被要求提供估价顾问服务，帮助委托人解决土地投资价值和策略问题。????在为委托者提供估价顾问服务过程中，我们发现用于估价的技术，如：剩余法、基准地价法，在此类顾问工作中可能只是一部分，顾问经常涉及委托人特殊需求及目标，而不像“市场价值评估”是一般性、综合性的看法。????以下通过近期我们参与几块土地拍卖竞投案例，谈一谈房地产顾问咨询机构在土地拍卖中承担的角色和从多种角度为开发商投资拿地提供专业顾问服务。案例一：深圳市南山区高新技术南区T205-0073号宗地1、地块特质 占地面积14993.3平方米建筑面积40500平方米建筑覆盖率≤30％建筑容积率≤2.7因受地块面积和容积率规划限制，地块发展将以小高层、高层产品为主，产品类型发展空间不大。 2、发展商委托目的及拿地态度????委托目的： ①市场调研。??当时高新技术南区尚无房地产产品推出市场，对于发展商而言该区域属于城市内陌生