深圳中原深圳天集雅苑策划建议.pptVIP

形象策略 通过全新的形象和对话方式引起精神共鸣 借鉴： 台湾意识形态广告 药方辅材： 女：你如果老把我养在家里我就会翻脸 如果让我出去工作我也会翻脸 如果我工作了但是没有自由，我照样翻脸 如果你对我有意见我绝对翻脸 怎么样，怕了吧？ 男：Home office 自由家庭办公全新推出，满足你的所有需求，我有什么好怕的  客户渠道策略 立足龙岗中心城，深入挖掘片区内客户 从小企业集中的区域入手，上门拜访或者DM 药方辅材： 无线上网随处覆盖 Home office 办公配套 药方辅材： 龙岗的夜空，只有你最炫 Home office 灯光工程 药方辅材： Home office 售楼处 就是时尚商务会所 药方辅材： Home office 样板房 温馨的忘乎所以 时尚的爱不释手 * 天集雅苑 刘瑞瑞 天集涅磐 烈火重生 严正声明 本案是站在第三方的角度对项目进行的客观判断，不带有任何感情色彩，如有冒犯，实属无意 营销扮演的2种角色 画家 医生 望 闻 问 切 诊 报告思路 方 诊 开发商：深圳市天集开投资发展有限公司 地址：龙岗中心城北区 占地面积：10447平米 建筑面积：44857平米 建筑形式：4栋12-26层 总套数：313套合拼之后268套 面积区间：76平米-144平米 均价：9000 配套：除商业外无配套 其他：03年烂尾，05年重建 销售率：从10月开盘至今30％ 地段尚可的中档小盘 基本资料 主诉求点： 龙岗中心城,豪宅片区 地铁物业 小户典范 8128元每平方起 户户朝南，理想生活样板 中心区，低价小户——形象大众化 媒体表现 268 -- -- 总计 3 4*2 144.12 2-B-04 21 4*2 144.22 2-B-04/05 24 2*2 84.48 2-B-03 3 4*2 136．5 2-B-01/02 21 4*2 142.22 2-B-01/02 50 1*1 76.46 2-A-02、03 50 2*2 121.14 2-A-01、04 18 2*2 90.77 1-B-02、03 18 2*2 95.75 1-B-01、04 30 1*2 85.83 1-A-02、03 30 1*2 88.7 1-A-01、04 户数 户型 建筑面积 项目 1房：110套，76－88平方 2房：110套，90-121平方 4房：48套，136-144平方，合拼户型 1房面积＝舒适2房、实用3房 2房面积＝舒适3房、紧凑4房 豪宅户型定位 VS 小户型形象定位 让人惊叹的户型 户型配比及面积 售楼处门口：是用木板搭成的非法营业的小卖部 看楼通道：需要亲自爬到9层高，大户型么有看楼通道，根本就不敢带客户去看，都21世纪了，还要通过图纸来卖房 概念样板房：与毛坯房相比只是多了一些家具，看不出来是概念样板房，钢筋、水泥、污水随处可见 让人无奈的展示 差 原因在于甲方和施工单位之间的不配合 周上门量20-30批，成交1-2套左右 买的原因： 地段，价格便宜 不买的原因： 展示太差，户型太大，社区太小 我们的措施： 二二级联动启动：1房成交奖励5000，2房8000，4房10000；转介成交1套 启动老带新：赠送不同额度等级的家电，有效，但不明显 周末预留折扣：4个98折，限前五名，逼定2套 短信，直邮：近200万条短信，针对龙岗中心城的老社区，传递主要信息 点：价格和优惠措施，进线量多，到现场的少，效果没有路过的好 酒店、商场巡展，周末活动，都做了，但效果都不理想 该提的都提了 该做的都做了 该想的都想到了 天集雅苑，难道你只能像现在这样吗？ 我们的问题到底出在哪？ 展示太差？户型太大？形象太差？ 方案1：如果我们继续降价！ 关键点：价格与价值的对应关系 红海搏杀，将处于被动地位 买涨不买跌，再降的话是不是我们的项目有问题？ 方案2：如果我们完善展示，是不是就可以解决问题？ 关键点：产品与目标客户的对位 对于首次置业的人来说，房间太大，面积太大，总价还是偏高 对于换房者来说，不实用的户型，小社区，也不适合 展示、户型、形象——表面问题 根本问题在于定位! 没有特色的产品+很差的展示+低价的搏杀+冷淡的市场+普通盘的定位 怎么办？？？ 每个人都有自己与众不同的优势 关键在于你有没有发现 寻找砸到牛顿的那颗苹果 一个伟大的方案诞生了！！ 放眼纵观龙岗中心城的楼盘： 公园大地，公元盛世，龙城国际，东方明珠城，中央悦城，招商依山郡，奥林华府…… 推广上非富即贵，最直白的表露 从来没有过另类 难道龙岗人民只会老土，不会时尚？ 我们不要太小看他们了！！ 方 经过多方会诊，我们开出如下处方 传统的做法行不通，定位有问题 定位变身（原