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深圳房地产市场年度分析报告
2008年深圳房地产市场年度分析报告
以下报告由深圳市尺度市场策略顾问有限公司发布
(行业研究部 陈玲 陈文斌 吴帅琴)
前言
? 2008年,深圳房地产市场延续了2007年年末的低迷态势,整个市场继续处于深度调整之中,并表现出以下特点:
(一)房地产投资小幅增长,商品房建设规模略有减小。
房地产开发投资同比去年增长1.7个百分点,其中住宅开发投资同比增长0.36个百分点;商品房新开工面积同比略有下降,竣工面积同比降幅较大,其中商品住宅新开工面积、竣工面积降幅较大。
(二)土地市场交易冷清,其中住宅用地流拍率接近50%。
共成交72宗地块,土地总成交面积约为270万平方米,其中住宅用地共成交9宗,土地总成交面积约为82万平方米。
(三)商品房新增供应套数和供应面积增幅较大。
与去年相比,批准预售商品房套数和面积有接近三成的增幅,批准预售商品住宅套数和面积也有不小的增长。
(四)商品房销售规模有较大幅度下跌。
1-11月商品房销售面积为334.57万平方米,同比去年下降37.5%;其中住宅销售面积为310.47万平方米,同比去年下降35.6%。商品房销售面积自5月突破40万平方米后,以后数月均有所回落,至11月销售规模有所增加,但仍不及5月销量。
(五)商品住宅价格出现回落,趋于调整之中。
国家统计局公布的全国70个大中城市的房屋销售价格显示,近4个月深圳房价的跌幅居于首位;深圳市国土局的统计数据显示,商品住宅价格与去年同期相比也有不小回落。从2007年的领涨全国房价到2008年的领跌全国房价,深圳房地产价格呈波浪形发展趋势。
(六)二手房挂牌均价持续回落,销售规模不断下降。
自年初以来,二手房挂牌均价一直处于下跌态势,到11月跌幅接近两成。二手房的交易规模在7月达到顶峰以后,开始逐月回落,至11月略有回升,但仍不及7月销量。
总体来看,深圳房地产市场在经历了年初以来的长期低迷以后,受国家出台的一系列政策影响,近期市场似有回暖趋势。然而,在表面的繁荣背后,对于楼市未来的发展我们应持有理性的心态。尺度认为,对于未来楼市走向,既要看到有利的方面,也要看到不利的方面。有利的方面在于,“保增长”目前已经成为国家工作的重点,在这一目标指引下,未来一段时间内,国家可能出台有利于经济增长的政策,如再次降息、进一步降低交易环节税费、放松信贷政策等,这些措施对于房地产行业来说,都有直接或间接的利好作用,有利于促进楼市理性回归。不利的方面在于,如果国际金融形势继续恶化,可能对我国的实体经济造成负面影响,那么对于需要宏观经济进行支撑的房地产行业而言,势必造成冲击,未来发展不容乐观。
因此,对于2009年的深圳房地产市场来说,想要重现2007年的“辉煌”几无可能,继续2008年的楼市调整是其唯一出路。对于2009年深圳房地产市场,尺度有以下展望:
(一)如果经济持续下滑,政府可能会继续出台政策刺激楼市发展
(二)由于资金压力和市场预期双重作用,开发商拿地热情不高
(三)明年的商品房供应将会有所减少,预计新增供应约为500万平方
(四)如果宏观经济形势不致大幅恶化,明年成交量将比今年有回升
(五)中小户型仍然占据市场的主流,需求仍以自住型为主导
(六)房价依然处于下行通道,下调幅度约在10-15%之间
一、2008年房地产行业相关政策分析
从2007年底以来,全国房地产市场开始走向不景气,全国主要城市出现“量价齐跌”的行情,开发商销售回款缓慢。同时,由于银行信贷的收紧(标志性政策是2007年9月27日出台的关于第2套房贷的政策),股市又很低迷,开发商的融资困难重重,现金流十分紧张。而9月份以后,美国雷曼兄弟的破产等暴露出美国次贷危机不断恶化的现实,导致了全球性的金融危机,对于中国的出口打击很大。另一方面,中国经济形势也开始出现恶化的趋势,经济下滑明显。随着CPI指数的回落,“防通胀”的重要性让位于“保增长”的紧迫性,而中国经济的三架马车——投资、出口和消费都出现了一些问题:出口受阻,内需不足,中国的经济增长受到严峻的挑战。为了保持经济稳定较快的发展,中央政府一改上年年从紧的货币政策(上半年连续7次提高存款准备金率),转而实行适度宽松的货币政策和积极的财政政策,从9月份开始,在3个半月内连续5次下调存贷款基准利率、存款准备金率,更在11月份抛出4万亿元的“救市”计划。政府做出这些举措的目的就是为了通过释放流动性,刺激消费,保经济增长。政府在上述方面态度的转变,一方面反映出了经济形势的严峻态势已不容忽视,另一方面对于提振市场信心确实起到了相当大的作用。
在政府公布的4万亿元的经济刺激计划中,有很大一部分是通过固定资产投资来推动的,而房地产是其中的重要组成部分。温总理重申房地产是国家重要的支柱产业,政府寄希望于通过房地产行业来刺激经济的增长。于是,我们看到,
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