惠州天烽公寓项目形象期攻击策略.ppt

天烽公寓项目 形象期攻击策略 一、战局分析 本地人成为惠州楼市的主角 今年3月份以来，不管是小户型，还是洋房或别墅，本地人已成为市场绝对主力，去年曾热闹一时的外地投资客几乎绝迹。惠州不少开发商都已意识到这一变化，并相应制定了锁定本土市场需求的营销方式 即使是在惠置业的外地客，大多数也在惠州有投资或企业，或者是为了给父母购置环境优美的养老住所，其购房出发点并不是单纯的住房投资。 在目前股票市场波动较大的形势下，居民购买股票和基金的热情大大降低，投资意愿趋于稳定和理性，国债和房产重新成为新的投资热点。房产市场上，本地投资客也在渐渐增多。 6月15日开盘的恒和·金谷销售主管人员介绍，在目前销售的近120套小户型中，仅有4、5单深圳客落定，本地客占了绝大多数，其中购房自住者占80%。同一天开始认筹的“名流印象”市场经理李耿明介绍，当天共发放203张VIP认筹卡，以陈江、仲恺区域的客户为主，外地客基本上没有。 小户型旺销，精装、新型是主流 5月份以来不少精装修小户型陆续推出，成为带热市场的重要力量。如位于市区演达路的五星国墅园尽管开盘以来已两次提价，但凭借优越的地理位置，据称已销售300多套，网上登记逾百套。6月7日开始对外认筹的恒和·金谷推出2000元抵5000元的VIP卡优惠，活动当天就吸引了近200名客户前来认筹。 均价5000元/平方米以下，基本都带精装修。 继前段时间市区麦地—演达一带小户型楼盘兴起，并取得较好销售成绩之后，近期一批精装小户型也在江北集中推出。这批新品除全部以精装修标准交楼外，还出现了豪华装修带家私家电的酒店式公寓，真正实现“提包入住”。这些项目以一房两房为主，面积在40平方米左右，基本能满足单身或小家庭的居住需求。比如光耀·橙子利用复式设计，在48平方米的有限空间内打造出两房两厅。从定价来看，这批小户型基本都在5000元/平方米以下，若考虑到其附带800元/平方米左右的精装修标准，这个价位实际比普通住宅要略低。 新生代购房者涌现 尤其是上世纪70、80年代生育高峰出生的一代，正成为新近崛起的购房大军。对于他们（30岁年龄段）来说，月供一个小公寓负担不算太重，不少人表示，手中有一套属于自己的小房子，经济上更有安全感，也能促使自己更加努力工作，改变“月光族”的消费习惯。 供养一套小公寓的经济条件较好的单身白领女性逐渐增多，成为市场上一道亮丽的风景。据城区某公寓的销售人员介绍，近期前来咨询的人群中，女性比例比以往多了30%左右。 换房客成为房地产刚需主力 惠州楼市住宅项目的升级换代在2007年底基本完成，产品品质有了质的飞跃，市民换房需求渐趋旺盛，比如住在市区下埔、麦地等片区老房子的居民。 惠州市目前有70-80%的人群还生活在老社区宿舍楼里。龙丰上排、西湖、水门桥、下角、下埔、麦地、河南岸等区域，社区老旧、规划不合理、交通状况差，且由于很多老房子出租给外来打工者，造成社区内鱼龙混杂，住户素质参差不齐。这些问题极大影响了住户的生活，换房被越来越多的人提上家庭会议的议事主题。 房价同比回落，6月、8月开盘集中 5月惠城区预售房均价4743元/平方米，与去年同期4686元/平方米相差不大，已基本回落到去年上半年外地投资客涌入前正常的房价水准。 5月份惠州市商品房网上预售系统同步统计的成交均价走势特别，月初价格从4000元线上直落下来，中下旬再从3000多元直冲5000元线以上，整体成交均价一个月内波动幅度在千元以上实属少见。有观点认为均价如此波动是入市楼盘太少造成的，开盘项目少，导致单个楼盘的定价可以直接左右整体均价的走势，5月初开盘项目定价较低，故均价走低至3000多元／平方米，而中下旬有楼盘开盘价定得较高，拉升了整体均价。 5月市场才出现一些复苏的迹象,这个时候市场上住宅的待售量已经超过1万套了。预计下半年,市场上还有将近300万平方米的货量推出来,这么多的房子都挤在下半年,竞争肯定会很激烈。所以很多开发商先走一步,6月纷纷推盘就是为了躲开下半年的高峰期。不少推迟开盘的项目计划继续捂盘，普遍倾向于8月份前后推出。 二、市场分析 如果奥运之后，惠州楼市如果再没有任何利消息刺激，08年下半年在巨大的市场供应量以及失调的供求关系的影响下，惠州房价将面临巨大下调压力，甚至整个楼市将步入漫长的萧条期。 08年第四季，惠州地产价格战将会更明显 挑战中短期惠州房地产发展的主要因素是宏观经济发展及流动性紧缩、通胀风险、房贷利率政策等问题。由于通胀压力中短期内难以扭转，流动性紧缩的状况因此也难以改变，房贷和利率政策也很大程度上取决于宏观经济和流动性。 下半年或有加息的可能，房企的资金面将更为紧张。由于先前的宏观调控，房企的资金面本来就很紧张，现在油价、电价上调，而且上调幅度较大，这将对CPI产生