江苏常州曦城商业项目整体营销策略建议报告.pptVIP

5#商业一层平面示意图 5#商业价目表 房号 面积 楼层 5-1 174.82 2 5-2 244.46 2 5-3 244.46 2 5-4 174.82 2 5-5 172.38 2 5-6 122.59 2 5-7 261.11 2 5-8 260.82 2 5-9 171.78 2 5-10 156.16 2 5-11 209.92 1 5-12 272.24 1 5#商业二层平面示意图 销售面积 16#商业一层平面示意图 销售面积 16#商业价目表 房号 面积 楼层 16-1 218.42 1 16-2 72.27 1 16-3 72.05 1 16-4 36.88 1 16-5 36.88 1 16-6 46.42 1 16-7 36.88 1 16-8 804.92 2 16-9 365.19 2 16-10 478.08 2 16-11 75.69 1 16#商业二层平面示意图 16#二层全部出租 17#商业负一层平面示意图 17#商业价目表 房号 面积 楼层 17-1 9028.85 -3 17-2 163.79 1 17-3 36.56 1 17-4 36.34 1 17-5 36.34 1 17-6 36.56 1 17-7 36.56 1 17-8 36.46 1 17-9 36.46 1 17-10 36.56 1 17-11 36.56 1 17-12 36.56 1 17-13 303.97 1 租赁面积 17#商业一层平面示意图 销售面积 租赁面积 17#商业二层平面示意图 租赁面积 17#商业二层平面示意图 租赁面积 序号 租售部分 面积大小（平米） 所占比例 1 销售面积 10001.75 39.5% 3 租赁面积 15300.98 60.5% 合计 25302.73 100% 商业租售比例 因产品设计、户型面积、楼层位置等因素制约，难销、滞销部分商铺面积将达15000平米，体量巨大，需要招商、策划力量介入，提升人气、吸引关注、增加商家和投资者信心，以全面盘活项目，同时促进易售部分10000平米的销售。 通过市场权重比较法测算，本案商业合理市场价格为8400元/㎡。 价格建议 序号 评判因素 分值 凯尔枫尚 御源林城 好享家 港龙华庭 本案商业 P1=8700 P2=7800 P3=6950 P4=9000 P=? 1 商业位置 30 19 18 20 19 18 2 交通便利性 15 11 10 12 11 10.5 3 居民素质 8 6 5 5 5 6 4 人流 15 9 8 7 9 8 5 车流 15 11 10 12 11 9 6 建筑规划 3 3 2 2 2 3 8 建筑风格 3 3 2 2 2 3 9 建筑空间 3 2 2 2 2 2 10 停车位 4 2 3 3 3 2 11 动线组织 4 3 3 3 3 3 合计 100 69 63 68 67 64.5 本案相对类比案例价格 - 9307 7619 7327 9349 - 类比案例权重 1 0.3 0.3 0.2 0.2 1 权重价格 　 2792 2286 1465 1870 8413 销售收入预计 以整体可实现均价8400元/平米预计，则： 直接可售收入：8400万元 难销、滞销部分收入：1.26亿元 短期租赁招商和长期持有经营部分占有资金额达到1.26亿元，严重拖累整个项目的资金周转率和利润率，而且招商持有部分需要投入大量的人力、物力进行招商、经营和管理。 六、推盘策略 二季度 三季度 四季度 形象推广期 产品展现期 品质升级期 商业产品形象推广 首批商业房源推出 优势资源推出，提升项目品质，建立较好口碑 商业推广、招商节点过程 招商启动期 意向排查期 商家签约期 启动招商宣传洽谈 锁定超市、餐饮、娱乐、休闲、家居饰品等主力商家 目标三家左右主力店签约，面积在5000--6000平米左右 商业推广思路 集中资源推广，扩大项目知名度 在集中时间点5-8月，与住宅相配合，利用各大媒体资源宣传，尤其是项目工地围档、红线周边包装等，告知客户项目近期商业动态，扩大项目知名度。 招商先行，提升商业价值 启动大面积铺位招商工作，引进主力店，带动散铺销售。 做好充分准备，蓄势待发 周边项目集中5-6月交付；项目自身商业3季度全面展现，案场利用此时机点做好充分的准备，累计客源，三季度蓄势待发。 逐年分批销售 由于2010年商业展现尚未全部完成，因此将以招商为主的16#、17#楼优质散铺资源于2011年推出，争取利润最大化。 7月 8月 9月