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北新区区域发展多年，城市开发无序 项目发展观点 项目定位策略观点 传承 优势 1、三城汇聚地段价值，提供了理想的营商发展环境 2、城市增长的消费需求，蕴藏了潜力巨大的市场 3、城市发展规划驱动了项目商业板块的发展潜力 4、开放式的公共空间提供了商业规划的创意延伸环境 5、良好的限期发展配套满足了商业基本配套的需要 6、周边绿色生态环境，具备生态发展的先天优势 劣势 1、本版块商业势能单薄 2、综合体项目开发成本高、运营风险大 3、短时间内暂时难以形成较好的商业文化沉淀与传统商业态势竞争 机会 1、商业集聚与整合势能需要在业态的多元性 2、以特色为导向的整体规划 3、以需求为导向的市场开发与业态布局 4、整合周边商业的转型与调整，共同做势、做市 5、城市发展规划有利于项目发展 威胁 1、传统商业对新兴商业的生存发展的竞争挤压 2、整体商业市场供大于求 3、城市整体市场处于升级状态，未知的竞争态势潜藏欲动，为项目的未来运营带来不可预估的风险 4、前期招商教育市场、烘托市场成本较高、难度较大 5、休闲、娱乐、会议功能竞争激烈，在一定的程度上会增加项目后期运营难度 基于对项目目前进展的理解，我们提出了一套适合具体情况的项目方法 项目的预期成果 他们主要由五大族群组成 ▲当地私营企业：具有工作生活节奏转换的便利性 ▲新北新区企业：制造业、服务业、金融业、证券业、房地产业、IT业……随北新区的发展开办公司或选择新办公室? ▲周边地区企业：具有转化办公环境、 ▲外籍企业：他们是港、澳、台、国外企业驻江门及北新区的跨国企业的高级管理者、营销及贸易专业人士 ▲投资客：具有相当的价值投资经验与分析能力 写字楼经营投资目标群 他们主要由五大族群组成 ▲当地娱乐休闲人群：周末休闲、假日娱乐、朋友聚会 ▲商务人士：制造业、服务业、金融业、证券业、房地产业、IT业……经常性的商务宴请、商务会议、商务休闲 ▲商旅人士：从事商贸活动的酒店客房需求 ▲国内外酒店品牌连锁企业：国内及珠三角地区知名酒店 ▲酒店业投资客：具有相当的投资经验与分析能力 酒店消费投资目标群 他们主要由五大族群组成 商业消费目标群 ▲板块娱乐休闲人群：周末休闲、假日娱乐、朋友聚会 ▲商务人士：经常性的商务宴请、商务会议、商务休闲 ▲本案群体：商业消费便利性需求 他们主要由五大族群组成 商业经营投资目标群 ▲品牌经营商户：涵盖餐饮、娱乐、购物、SPA、桑拿等 ▲品牌经营企业：涵盖餐饮、娱乐、购物、SPA、桑拿等 ▲企事业单位：涵盖电信、银行、保险、邮政等 ▲自营投资客：国内商铺投资并进行品牌经营 ▲长效投资客：进行商铺投资获取长期租赁收益 ▲短效投资客：进行商铺投资获取长期租赁收益 共同特性：具有相当的经营、投资经验与分析能力 他们重点关注什么 他们共同关注的重点 ▲城市扩张经济增长潜力 ▲城市发展板块升值效应 ▲地段、交通、区位、消费潜力价值 ▲城市综合体综合性功能价值 ▲城市综合体建筑形象价值 ▲城市综合体增值保值投资价值 ▲开发商、运营商经营管理能力及增值服务价值 项目开发的启示 城市综合体商业项目开发，以满足城市发展、区位特征、经营者、消费者、投资者等层面，进行需求满足性开发，并适度超前预估市场需求，为后期功能业态调整提供规划预留空间。 项目开发需要关注的焦点 需要展开市场调研，找准细分市场，了解市场需求及预期精准定位细分市场，进行合理化商业功能规划及空间规划，避免未来建筑结构对需求型商业功能配置的空间制约，造成项目开发的不必要损失。 04 竞争价值判断 酒店性质：五星级旅游涉外饭店 开业时间： 1997年8月 总投资：1.5亿元 酒店面积：80000平方米 酒店功能：酒店、商业、写字楼、公寓于一体的准五星级酒店 功能配置：套房 353间、多功能会议厅10个、宴会厅15个、餐位3000个、中西餐饮面积11000平米 挂牌时间：于1999年10月获国家旅游局正式授牌 升级时间：2003年 丽宫国际酒店 酒店性质：白金五星级大型商务酒店 交通区位：北新区城市主干道 酒店面积：150000平方米，其中4-25层为酒店 酒店功能：酒店、餐饮、娱乐、休闲、会务于一体的多元业态 功能配置：套房 542间、中西餐饮接待能力1300人、演绎厅2000多平米 、KTV豪华包房85间 、宴会厅接待量1500人 建筑特色：主体建筑歌剧院 金凯悦酒店 项目性质：城市综合体 开业时间：2005年 交通区位：北新区迎宾大道 总建筑面积：180000平方米；层高31层 总投资：9.5亿 酒店面积：150000平方米，其中4-25层为酒店 项目功能：酒店会务、餐饮娱乐、休闲运动、购物、商务写字楼于一体；集购物、休闲、度假的多元业态