盛世行顾问华都名城银座华美达项目调查研究.pptVIP

华都名城银座华美达项目营销策划报告 第一部分：项目基本概况 项目区位 项目周边配套状况——政务、商务、金融 项目周边配套状况——商业、交通 项目周边配套状况总结 第二部分：市场竞争分析 商务公寓主要竞争对手分析 第三部分：项目整体定位 项目SWOT分析 项目SWOT分析 项目形象较差，该项目运作多年，曾出现过延期交房，华美达酒店迟迟未开业等负面形象，导致在人们心目中形成负面印象，给后期销售带来困难； 该项目为一面沿街，周边商业较为低端（电动车、手机店），从而影响项目整体形象； 可售部分套型偏大，均为90㎡左右房源，且大部分为北向，室内有大立柱影响整个户型的美观性及实用性； 毛胚房源和银座华美达酒店形成较大反差，不利于写字楼客户的选择； 项目暂定售价考虑其大多为北向房源，其实际售价在现有公寓市场基本不具备竞争优势； 项目自身前期有一栋公寓售出，从现有物业出租情况看，存在较多空置房源，且有部分公寓、写字楼客户已贴出出售信息，对写字楼现有产品销售存在内部竞争； 从现有的物业管理来看，特别是公寓部分的物业管理不够完善，后期剩余房源写字楼的物业管理及收费问题如何界定，也是存在较大抗性，如：写字楼物业服务标准，电梯如何使用，费用如何分摊，地上地下停车位写字楼与酒店如何区分等； 项目SWOT分析 银座华美达酒店的8月28日开业，可带动市场的热点及兴奋点； 省运会即将在淄博召开，本项目酒店部分将作为对外接待的窗口，便于形象展示； 项目现阶段已是现房，特别是具备办证条件，如何给原有老业主传递利好消息，进行有效口碑效应带动； 可以联合下一步购房客户与银座华美达酒店形成有效互动，也是项目面临的机会，如：购房客户VIP贵宾卡等； 青岛良友海鲜酒楼的开业，也是在项目下一步运作过程中的机会点。 项目核心价值提炼 项目核心价值提炼 项目产品定位 项目案名定位 项目整体形象广告语 酒店公寓广告语文案推介 第四部分：项目营销策略 项目整体营销策略 项目整体营销策略 强化营销系统︱销售现场 强化营销系统︱商务公寓样板间 项目推广策略 营销活动 ︱ 业主联谊活动 整合打击︱媒体选择 推货策略 营销阶段划分 商务公寓广告风格推介 保持以硬朗的居住小户的推广路线，走偏年轻化风格，以吸引自住客户为主，后期广告提及投资增值概念。 此图片仅为参考形式 酒店公寓广告风格推介 以高档次偏商务的广告风格出街,吸引投资投资客及商务人事。 整体营销策略 推广策略 媒体策略 营销阶段分期 营销总体策略 借势造势 全新亮相 借势造势 借势造势，借助银座、华美达的品牌影响力，更容易提高人们对该项目的认知度及关注度。 华美达酒店8月28号的开业等增加社会影响力，充分借势造势，用五星级酒店的开业拔高项目的整体形象。 全新亮相 项目前期曾出现过延期交房，酒店迟迟未开业等负面形象，本次重新包装上市所以我们要做的是“一炮而红”，切勿“拖泥带水” 一旦滞销项目将很难在市场上形成启动。 全新的售楼处包装 全新的销售团队 全新的样板间 全新的营销手段 销售现场 重新包装售楼处，更换案名，重新制作沙盘（以前的沙盘和目前项目很多地方不符）售楼处展板等重新设计。 在酒店大堂设立展示区，放置易拉宝等宣传材料，配备一人做产品讲解 现场销售人员进行严格培训，形成一只“打硬仗”的尖刀队伍，并适当提高奖励幅度。 样板间 制作精装修豪华样板间，让客户体验到公寓的豪华气氛，增加产品的附加值 待样板间装修完毕后举行样板间开放仪式 ，充分吸引眼球。 活动节点 集中推广 整合打击 以营销活动为营销节点，贯穿整个营销周期，形成良好的推广节奏； 集中推广：在重要的营销节点前后进行集中强势投放，形成市场高潮，各节点之间辅以少量形象宣传，稳固市场热度； 整合打击：优化媒体，选择行之有效的推广渠道； 营销活动 ︱银座领导座谈会 活动形式： 待银座华美达酒店开业后，邀请银座领导举行座谈会 银座老总专访 活动目的：利用主流媒体进行跟踪报道，扩大项目的影响力及品牌优势。 推广支持：电视、报广软文、网络 借助品牌影响力 充分造势 营销活动 ︱ 样板间开放仪式 活动内容：邀请意向客户参加开放仪式 活动目的：抓住意向客户，完成成交 推广支持：报广、短信、派单 样板间开放 吸引眼球 营销活动 ︱ 现场娱乐类活动 活动形式： 华美达酒店形象选拔大赛 露天音乐会等形式 活动目的：充分吸引途经共青团路的人群，渲染现场气氛，为项目增添人气。 物料支持：派单 、派发纪念品 分阶段在项目前广场举行活动，增添人气 活动形式： 老业主联谊酒会 活动内容： 邀请项目业主，在银座华美达酒店进行酒会及联谊活动 活动目的：以老带新，口碑宣传 老业主酒会联谊 以老带新 报广+短信+网络+派单 银座晶品国际，五