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美国房地产市场研究 万科 国际房地产市场研究系列 2008 1 楔子….. 美国房地产市场的周期和主要影响因素 不同城市和地段的差异 政府的影响，规划与法规及低收入住宅 住宅户型的变化 美国房地产市场的周期和主要影响因素 十年的周期 经济与收入的持续增长 人口增长与二战后的婴儿潮 利率和信贷 结论：万变不离其宗的经济规律 利率在80年代初曾经达到历史高峰，造成房地产市场衰退。 之后经过积极调整恢复了资金流通。 需求与供给决定价格与销售量 需求 居住（消费） 当前价格，住宅“质量”，社区“质量”。 投资（盈利） 当前和近期价格的增值率，未来的增值空间。 需求与供给决定价格与销售量 预测需求的主要依据 人口增长（例如区域人口自然增长*城市化速度+移民） 人口的年龄组成比例 户均收入或区域/国家经济产值 需求与供给决定价格与销售量 供给 建造成本 土地价格，人工价格，材料价格，资本价格，政府规划附加成本。 售价 市场价格，垄断价格 利润 中产阶级的财富梦 城市间的市场差异 昂贵的东西海岸 衰败的老工业城市 南方新贵 车轮一族 与 “卧室城” 城市内部的优势地段 择群而居--富人的游戏 孟母三迁 “Vote with your feet” 商与住的不平衡 政府的行为对房地产市场和开发商的影响主要有以下几个方面： 地方土地规划法规 低收入住宅的开发 地方土地规划法规 分区规划法规，土地细分规则 公共设施承载力同步于开发度 开发费 城市红线 开发权转让 开发上限 等等 环境意识增强与地方法规的逐渐严格化，改变了住房开发的外在条件。比如有更多的社区参与，政府审批的条件更强调环境保护，高密度，人行道，公交，等等。在开发控制特别严格的城市，开发商取得土地成为最重要的一环。 低收入住宅 山姆大叔 财政补贴与税收优惠，等等 公私合作 设计的改良 杯水车薪？ 开发商买单？ 低收入住宅的开发 低收入：住户的收入低于当地中等收入的80%（Median Income) 中低收入：住户的收入介于当地中等收入的80-95% 低收入住宅：低收入和中低收入住户可负担的住宅，月花费不高于收入的30% 美国大约有3千5百万住户的住房花费高于收入的30%； 1千6百万超过收入的50% 低收入住宅的开发 公房，开发补贴，廉租补贴，税收和贷款优惠，等等 征收开发费，用于低收入住宅开发 通过法律法规实现一定比例的低收入住宅 低收入住宅与住宅可负担性是不同的概念 Affordable housing低收入住宅泛指政府参与资助或建造的住宅 housing affordability住宅可负担性泛指住宅价格与住户收入的比例 建造低收入住宅有助于改善住宅可支付性 中国的低收入住宅市场更大 对于开发商来说，关注住宅可负担性与低收入住宅一是把握合理的市场价格，另外是对未来政府政策的关注，也是社会责任。 公私合作是必要的，多层面的 低收入住宅需要联邦，地方，非盈利性开发商/社区组织，盈利性开发商，等多方合作。 合作才能确保资金来源，土地来源，及分担建造，管理的责任。 更多的社区参与是未来房地产开发的趋势。 设计的改良有助于建设混合型社区 低收入住宅项目趋向小型化 通过户型的混合促进各种收入人群混合居住，可以避免低收入人群过于集中所带来的社会问题 外观设计应尽可能使低收入住宅混同于普通住宅 低收入住宅建设仍是杯水车薪 主要原因是 贫富差距增加 需求多而资源不足 开发商是在为低收入住宅买单么？ （讨论） 观点一：开发商只是实施者，政府应该提供足够的补贴。 观点二：开发商应该担负一部分社会责任。尤其是开发对社区的资源（交通，环境，公共设施等）造成压力。 观点三：开发商与政府通过谈判，各取所需。政府得到公众利益，开发商得到土地，开发权，额外的开发密度，低息贷款，等等。 住宅户型的变化 受歧视的多单元住宅 高端住宅的个性化设计 中端住宅的“饼干模子” 便宜的预制房 高峰期 价格快速上涨，房地产总体投资膨胀，成建量激增 房主获利，入市门槛增高 中产人群的财富，可支配收入增加 供不应求 开发商 往往滞后于市场需求（审批，建造周期较长的原因） 低谷期 价格持平或下跌，房地产总体投资收缩，成建量下降 房主遭受损失，入市门槛下降，吸引更多人买房 中产人群的财富遭受损失，可支配收入减少 供大于求 投机性投资增加 开发商 减少开发量，资金周转与借贷更加困难。 THE END Median age for first marriage, Man 23 (1960), 27 (2000); women 20.5 (1960), 25.3 (2000). 早期的多户住宅多被与贫民社区联系起来 至今大多数美国的中产家庭更倾向于购买独立式住宅 新的多户住宅