镇江香江现代名城整体定位方向与发展.pptVIP

香江现代名城发展战略和初步定位方向沟通稿 谨呈:香港升辉国际投资集团 升辉实业(镇江)有限公司 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向 项目背景和限制条件 客户关注的核心问题 住宅项目如何定位，突破竞争，实现差异化营销？ 3.2万平米的商业面积是否有足够市场支撑？ 商业的功能如何定位，业态如何组合？ 商业的租售比例？ 开发次序如何界定? 学府路教育资源如何借势？ 开发利润大于行业平均利润？ 通过项目开发，使企业品牌更上一个台阶 基于竞争对本项目的初步思考 如何突破目前的同质化竞争； 怎么样的定位可以超前当时的镇江市场； 后期如何通过营销来实现超前的项目定位； 对于镇江来讲，25万平米的规模较大。为了充分挖掘物业价值，进而达到客户的目标，必须考虑定位的泛化； 结合项目和区域的资源分析，本项目的发展方向为以住宅和商业共同发展的泛综合体； 为了实现项目的快速销售，必须考虑产品的多样化、复合化，使各种产品相互促进，实现快速销售。 站在城市角度看项目形象 站在城市角度看项目形象 发展战略及策略 解决的核心问题： 项目进入姿态及发展方向 项目发展方向分析：选择具有核心竞争优势的发展方向——都市模式 都市模式的意向 我们依靠何种定位实现产品的快速销售？ 项目总形象定位： 都市示范区八大元素 1、体现都市模式 开放的街区，对于城市是接纳不是排斥 2、有多种产品、多种功能的复合体 商业、居住、公寓复合体 3、有城市化的元素 起伏的天际线、现代的建筑风格、偏公建化的公寓 4、是片区活力的中心 开放的街区成为周边活动的中心 5、风情休闲广场 社区活动的中心 6、休闲娱乐的公共配套 满足现代人追求生活舒适的要求 7、景观走廊 社区公共空间、增进交流 8、区域标识统一 都市边界的界定，DIS形成鲜明的区域意向 都市示范区的KPI体系（关键绩效指标体系） 一个全新都市示范区的打造——区域识别系统DIS (district identifications system） DIS——边界界定 DIS——导视、视觉体系的统一 DIS——区域周边道路设置 DIS——节点——休闲广场的设置 广场是城市空间的一部分，具有浓厚的城市特征的建筑符合； 广场是休闲的空间，能够为商业带来人流； 广场营造的休闲气息、城市气息与本项目的城市大社区的定位相吻合。 DIS——地标性建筑物 鲜明而有活力的都市形象 项目形象诠释—高尚的 客户定位——住宅 根据镇江详细客户特征研究，锁定最终的客户定位： 项目周边大型企业的客户是项目必须抓住的客户，通过合理的价格及他们满意的产品促成其交易，实现快速销售 周边郊县的公务员普遍存在灰色收入，很多人为了孩子或享受更好的生活会考虑在城区置业。 产品定位——体现都市意向的多元化、复合型产品 酒店式公寓——热销产品，保证速度LOFT公寓——创新产品，制造市场亮点 开放的街区——与“城市对话”的空间 小高层产品—市场趋势主流产品，项目主力产品 商业部分定位初探 镇江商业档次整体较低，近年增长有一定的增长（永隆城市广场、沃得城市中心）； 尚处在传统单纯的百货、超市阶段，尚未出现娱乐、休闲、餐饮、购物于一体的购物中心； 以项目为核心，不同等级商业辐射范围及人口 以项目为核心，15分钟步行辐射的人口为5万人左右； 以项目为核心，15分钟车程辐射的人口为15万人左右。 商业饱和度测算 社区商业规模3500～4500平方米 本案的商业级别——介于区域级商业与社区商业之间 本案的商业级别介于区域商业与社区商业之间； 抓住片区商业的缺失，建立辐射片区的集中商业，同时提升项目的都市意向，但要控制规模； 商业形成需要较长时间积聚人气，先期可以控制开业规模，逐步提升规模。 项目商业定位的原则 与城市的文化及消费水平相协调； 与本区域现有商业有机结合，避免恶性竞争； 定位后的产品，更利于实现销售价格及速度上的双突破； 街区定位与项目中住宅、公寓等产品实现价值互动， 前期由项目的品牌力来带动街区价值，后期由街区价值推进项目整体价值的提升； 本项目商业功能定位主要有三个方向 上海新天地项目定位：国际化休闲、文化、娱乐中心 功能构成 客户定位 具有shopping mall功能 香港兰桂坊：位于市中心极赋盛名的商业街 本项目商业发展策略：多功能商业休闲区即都市生活体验中心 1、商业定位和规划要具备一定的超前性，体现都市模式的意向及价值； 2、镇江商业尚处在第二阶段，区内缺乏整合休闲、娱乐、购物为一体商业设施，市场存在空白点 3、本项目商业的定位要结合资源，避免单纯街铺商业的不足，填补区域商业的缺失。 小型店铺 百货商店 专业商店 超级市场 购物中心 新型商业街 购物公园 商业形态演变模型 车程15分钟，区域级商业