连云港市仕方国际全案推广策略.pptVIP

城市/片区意义挖掘 1、填补城市居住空白； 2、在现有城市人居环境基础上的全新实践与超越； 3、承载一个城市的人居理想； 4、融合中西的现代经典演绎（世界的、我的）。 消费者洞察 深层心理： 1、长期以来未来生活的梦想与印记； 2、现实与梦想的距离（本地与发达大中城市居住环境的差距）； 3、填补一种需求真空（身份与价值的代言）。 本项目的内涵 重新定义港城居住新标准 项目定位 THE END [仕方国际 策略总纲 ] 大众媒体影响 大众媒体建形象，围绕营销活动实现信息告知 报纸、电视、广播、网络、户外等围绕活动主要承担形象延续和信息告知的功能 小众媒体到达 渠道行销落地 高效直接的小众媒体寻找客户是有效手段 利用渠道点对点互动式行销是最具杀伤力的直效手段 小区短信、数据库短信群发 数据库客户邮政直邮 配合活动和促销的小区横幅 周末、节假日人流量集中区域展示咨询 车友会等圈层客户营销 同业售楼处竞争性拦截 陌生单位团体客户拜访 本项目一期重要集客渠道 陌拜组完成 拦截组完成 一期营销推广模式： 十一、一期价格研判及价格销控策略 [仕方国际 策略总纲 ] [仕方国际 策略总纲 ] 区域市场竞争态势: 北区 东区 南区 西区 中心区 本案 [仕方国际 策略总纲 ] 结论：07年新浦区总体成交量占全市60%以上，其中新浦东区销量位于区域第一，新浦中心区处于区域最高价位；结合07年新浦高价的中心区与本案项目地时间距考虑，本项目一期第一波6、7号楼基础价综合以上中心区域07年的整体价格水平，再考虑08年价格上涨因素(参考07年价格上涨幅度)，本案一期第一波6、7号楼基础均价暂定为3788元/平方米。 07年数据统计分析 [仕方国际 策略总纲 ] 市场比较定价: 根据本项目目前市场在售楼盘，选取类比楼盘9个，根据经验确定对本项目影响的权重： 4282.19 4500 4250 3400 4200 3400 3650 4800 3750 4200 均价（元/m2） 60.03 63.38 65.38 59.65 60.00 57.63 59.84 60.00 56.82 57.53 系数 73 75 65 57 70 59 61 80 66 71 100 权重得分总计 13 13 12 12 10 13 9 14 12 11 16 品 质 8 10 11 9 10 11 10 9 11 10 10 14 物 管 7 13 15 12 10 10 12 8 15 11 13 18 景 观 6 10 8 9 9 8 8 9 7 7 8 12 户 型 5 6 6 7 5 7 5 8 8 8 10 11 教 育 4 10 8 8 5 12 5 9 13 9 11 15 商 业 3 7 6 4 3 6 3 5 6 5 6 8 交 通 2 4 4 4 3 6 3 4 6 4 4 6 医 疗 1 仕方国际 泰恒华府 博威·江南明珠苑 上海之春 三禾城中城 中茵 名都 明珠·万福家园 万润·怡景苑 东方纽 约城 津华苑 权重 （满分） 因 素 序号 [仕方国际 策略总纲 ] 一期整体均价制定 75 65 57 59 61 80 66 73 权重 最终均价定价4288元/平方米 4500 4250 3400 3400 3650 4800 3750 4200 比较价格 泰恒华府 博威江南明珠苑 上海之春 中茵名都 明珠万福家园 万润怡景园 东方纽约城 津华苑 比较项目 5.1 6.1 7.1 8.1 9.1 10.1 11.1 12.1 1.1 6.13第一波房源 内部认购 5.1项目亮相 5.17项目解析 9月提升价格为 开盘提价铺垫 8月活动推广 营销 10月一期开盘 全面销售剩余 房源 12提升价格为 下年销售价格 推升 6月13日推出6、7号2幢高层约1.4万平米，共115套房源，整体实现成交均价3788元每平米。 如第一波整体去化15套以上则再推出15套房源进行内部认购，同时小幅提价。 9月根据前三个月的活动等行销手段，乘胜追击继续加推25套限量房源内部认购，整体实现成交均价4088元/㎡。同时通过活动营销推出5、8号楼预定。 通过活动营销等方式11月整体实现成交均价4388元/㎡。 12月整体实现成交均较4438元/㎡。完成全年销售均价4288元/㎡。 共计推出约1.84万平米，175套房源，总货值约7500万元，项目一期整体实现成交均价约4288元每平米。 [仕方国际 策略总纲 ] 一期价格销控策略: 5.17 如6、7月份销售状态良好，8月份则活动行销推出房源15套进行认购 同时再次小幅度提价。 1