通州大马庄项目营销策划提报.pptVIP

推广目标 诉求重点 推广策略 销售目标 推盘策略 价格策略 销售策略 蓄水期 -2012年5月 开盘热销 2012年5-10月 持续热销 2012年10-2013年5月 收官期 2013年5月-10月 项目品牌形象 的确立，为开盘蓄客 阵地包装高调亮相 线上集中组合媒体投放， 亮相活动引爆， 迅速树立项目知名度， 积累大量客户 项目品牌 产品理念诉求，深化客户对项目的识别， 品质放大 细节放大 产品力诉求，提升项目美誉度 完美收官 最后投资及置业机会 集中渠道组合， 扩大客户基数。 开盘活动制造人气 圈层活动渗透 老带新启动 采取少而精的推广渠道 老带新去化 小企业大舞台 墅质办公 区域产业发展利好炒作 销量完成：30% 销量完成：45% 销量完成：20% 低价吸引，去化劣势房源 去化优势房源 去化次级房源 清盘 分阶段的销售推广执行计划 低价入市 低开高走 坐销、分销、行销渠道全面启动，迅速积累客群 价格上涨，带折扣促销，挤压成交 折扣取消，变相涨价 价格上涨，高价深折，挤压成交 优化销售渠道，限时限量折扣释放，老带新策略启动；小步快跑，集中邀约，集中签约 优化组合，特价房源秒杀 邀约促进策略、签约策略等 集中媒体渠道组合， 活动渗透 老带新强化 * 通州大马庄项目营销策划报告 市场环境分析 1 政策环境 土地供给政策：停止别墅土地供给。 金融政策：严格限制别墅贷款，停止第二套别墅贷款。提高别墅首付比例，别墅贷款最高限额500万，调高别墅贷款利率，基准利率为6.12%。 财政税收政策：购买2年内出售的住宅征收营业税，交易契税调至3%。 房地产限购政策：外地人在京只能买一套，并且要连续5年纳税或社保，本市户口，以家庭为单位可以拥有2套住房。 伴随房地产的高速增长，政府采取了一系列的措施来抑制房地产过热的势头，特别针对别墅为首的高端住宅市场进行了控制，与别墅有关的政策主要有 受政策影响，别墅用地更加稀缺，别墅的稳定性更受投资人青睐，同时限购政策抑制了投资性需求，不限购的边缘性住宅产品在当前市场环境下存在机遇。 自限购令的出台后，别墅市场一度低迷，别墅成交均价、成交量均大幅回落，今年4月成交量是2011年1月以来最低；但是自5月开始，别墅成交量出现大幅反弹，6月份北京别墅市场共52个项目有成交记录，销量为329套，环比上升近10%，但成交金额为26.19亿元，环比下降8%，成交均价为23633元/平方米,环比下降6%。别墅市场在维持回暖的态势下，以价换量出货的趋势较为明显。市场中经济型别墅出货较快。 当前别墅市场回暖势头强劲，放量快跑，以量换价趋势明显，小户型低总价产品产品去化较快 北京别墅市场的去化情况 限墅令对别墅市场供应量的影响，短时期内不会现象，12年上半年受市场低迷的影响，别墅新增供应量并不多；伴随市场回暖的势头，别墅市场供应量，将会有一个上升的态势， 别墅市场供应 区域认知分析 2 区域规划 两轴 两带 多中心 城市向东 向南发展 引导人口外移 引导企业外移 两轴 两带 多中心 功能定位 通州作为北京未来的新城区，是距离北京最近的现在化城市、国际化、高品位的中等城市；是首都新兴产业的聚集区，现代制造业的重要发展区，是吸纳高素质人才和承载首都部分功能的生态宜居区；是运河文化的承载区和城市旅游文化区；是路网密集、交通顺畅、辐射环渤海地区的重要北方陆路港，是北京物流集散中心，是北京重要物流集散中心，现代商贸中心和信息中心。 区域发展 新城框架 建设以一城（老城）为中心，五镇相拱卫，双走廊（中心城-西集城市发展及城市经济走廊，马驹桥-永乐店产业发展走廊）交相辉映的现代化新通州 新城建设 通州新城将在现有基础上向东向南扩展，由现有40万平方公里扩展到80万平方公里；容纳80万人口以上，以一河、两线（长安线 八通线）、一路（六环路）为架构，以运河城市段为轴，以运河、温榆河标志性景观带和都市经济为依托，是一个旧城改造提升的过程，新城将迅速崛起，是一个具有高品位和鲜明特色的国际化滨水城市。 伴随城市高速发展，商业设施、办公设施不足以满足城市发展的需求，存在巨大潜力。 区域未来交通 15分钟直达国贸 40分钟奔赴机场 交通现状 到达通州有6环路、京沈高速、 京通快速路、京津唐快速路、京津唐第二通道 5条高速路；还有广渠路延长线、朝阳路、朝阳北路3条城市干道；一条八通线。 路网非常发达。 规划温榆河西路 西光路延长段全线开工 将建设通州东关大桥 将建设通州东关大桥通惠南路道路工程 未来交通 竞争个案分析 3 装修情况 毛坯 2333套 总套数 2010年3月15日 开盘时间 北京亚通房地产开发有限公司 开发商 入住时间 2011年12月 25000元/㎡ 均价 30% 绿化率 2.90 容积率 250000㎡ 建