长沙锦玉华庭营销策略报告2009.pptVIP

工程样板房-实物展示/配合挂牌说明 银行联名卡 跟银行联合发放联名信用卡，客户缴 纳一定金额就可享受购房折扣优惠， 同时享受联名商家的优惠。 人行道 车行道 通过障碍物或围栏设置实现人车分流 车行大堂的设计需要考虑明确的人车分流，使车行动线与人行动线互不干扰； 外观设计尽量工建化，采用现代科技材料。 关键词：便于后期引入酒店 通过设置酒店式车行大堂，提升项目品质。 硬性配套建议－工建化车行公寓大堂 公用洗衣房 自助银行 会客厅 公用餐厅 满足地标性建筑对便捷式配套的需求； 简化并方便日常生活，从而增加项目新卖点 关键词：通过一步式便捷配套加强醇熟度 硬性配套建议－便捷式配套 安全防范系统 ：出入口管理及周界越防系统；闭路电视监控系统；住户报警系统；巡更系统；车辆进出与停车场系统。 管理系统：管理中心集成系统；物业管理计算机系统； 设备监控系统； 紧急广播与背景音乐系统 关键词：安防以及管理系统体现小区的初步规范要求 硬性配套建议－住宅安防以及智能化建议 以光纤网络为核心，结合射频识别(RFID)智能一卡通应用系统、语音、视频、监控等各项应用技术的有机统一的集成系统。随着工业和信息技术的进步，信息智能化酒店式公寓将会更成熟，也将成为一种流行元素而大面积的建设。 关键词：打造地标公寓建筑风范 硬性配套建议－信息智能化酒店公寓（1） 以24小时新风不断。徐缓而新鲜。采用下送风，顶回风的送风方式。送入的新风因密度大而沉积房间底部，形成空气湖，当遇到热源时，新鲜空气被加热上升，形成热羽流作为室内空气流动的主导气流，从而将热量和污染物等带至房间上部，由上部的排风口排出室外。 关键词：新风置换系统 硬性配套建议－信息智能化酒店公寓（2） 通过楼板辐射采暖制冷，无风感，无气流感，告别空调暖气时代。 无室内运动部件，不产生任何室内噪音，是最为安静的采暖制冷系统。 无冷凝水盘，杜绝细菌的滋生源。 无多余能耗，节能达30%。 较强的虚冷能力，在系统关闭或停电等状态下的较长时间内，温度不会升降。 冷热平衡，完全自行调节。 室内天棚安装毛细水管，管子隐藏在楼板内，节省建筑空间。冬季毛细管内通较低温度热水32/28?C，柔和的向房间辐射热量；夏季毛细管内通温度较高的冷水16/18 ?C，柔和的向房间辐射冷量。 关键词：恒温恒湿系统；柔和辐射，冬暖夏凉，告别空调暖气。 硬性配套建议－信息智能化酒店公寓（3） 关键词：五星级物业服务，累积品牌口碑！　 物管服务是花钱最少最容易产生口碑效应的地方，应下力度打造． 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 物业服务—五星级物业服务 聘请国内一流物管公司进场管理； 提供五星级八项物管服务; 物管提前进场展示． 贵族礼宾服务 餐宴服务 家居服务 健康护理服务 其它服务（子女照顾，速递鲜花、专业技术支援等） 商务助理服务 娱乐休闲服务 汽车服务 硬性配套建议－物业管理服务 从后往前推盘，按户型中-大-小推盘，入市 以中小户型为主，中期以中大户型为主，后 期以公寓为主。 项目分三批推售；第一批为3#-6#，推盘时间 为2010年10月；第二批为1#、7#，7#为项目 楼王，推盘时间为2011年3月；第三批为2# 入口公寓，推盘时间为2011年5月。 此思路需根据工程节点调整，主要方向降低 入市压力形成热销局面，中期利用形象成熟 消化总价较高的中大户型，鉴于目前东城公 寓市场的不成熟，需压后推入市场。 项目推盘思路 6# 5# 4# 3# 2# 1# 7# 第一批 第二批 第三批 项目推售细分图 2010年 2011年 阶段划分 开盘热销期 市场预热期 尾盘持销期 时间划分 2010.06-2010.10 2010.10-2011.05 2011.06以后 推售类型 2011.10月后商业、车位销售 6月 ８月 10月 12月 ２月 ４月 ６月 ８月 2010年10月3-6#开盘 2011年3月底1、7#开盘；2#公寓认筹 2011年6月底2#公寓开盘 2010年8月3-6#认筹 2010年12月1、7#认筹 推广主题 醇熟生活六维观 醇熟生活盛大开启 醇熟升级，楼王临世 醇熟升级，王者加冕 醇熟小户，地标生活 醇熟小户，美丽绽放 尚东醇熟学区旺铺 工程配合 营销中心达到开放标准 构成预售条件 项目基本封顶 项目价格推导以及价格策略 通过综合比对，预计2010年项目可实现3400元/平均价。 但由于市场环境一般，对去化速度有一定影响。全年采用低开高走的模式。 实行价格控制：入住价封顶价开盘价内部认购价团购价；根据景观、位置、户型、楼层差异实施销控；以及鼓励老客户带新客户成交回报 725.6 648.2 67