重信路商业街策略定位报告.pptVIP

CONTENT目录 一、商业街概况 二、西安商业地产发展论述 三、玉祥门商圈发展论述 四、玉祥门商业供求结构分析 五、商圈租金分析 六、商业街业态定位 七、项目优劣势分析 八、商业街定位依据 九、商业街租金决定因素 十、项目租金定价 十一、西安商铺价格定价决定因素 十二、商业街价格定位 十三、招商策略 商业街概况 一、重信路商业街 商业街全长365米, 规划宽度20米，北接西站街，南到大庆路，东临海纳新北区汽配城，西靠蔚蓝印象。商业街为二层临街商铺，总建筑面积约5000余平米，共 28户，整体为汉唐建筑风格。 二、西安商业地产发展论述 1、从2001年起，商业地产稳中趋旺，并奠定了市场快速发展的坚实基础。 这几年来，西安的整体经济运行良好，国内生产总值年增长率一直处于高升状态，居民对消费品的需求逐年上升。伴随着老皇城“复古”规划，曲江旅游会展、高新经济产业、北城政府的北迁、未央高新经济产业、长安教育区、浐灞旅游会展、西咸一体化等各大区域产业的快速发展及政府的大力投资，西安商业地产迎来发展黄金期，呈现遍地开花的局面。 从东大街富有传奇色彩的骡马市商业步行街，到西大街以时代盛典、唐人街为代表的西部仿古第一街，再到北大街的宏府大厦、解放路的裕朗国际·城市传说；向南发展则跨过金腰带南二环，到达大雁塔地区，大唐商业广场、大唐商业街；百盛广场、金鹰购物广场、海星购物广场等其它四面八方各区域大中型、专业商城遍地开花、呈现出迅速发展的黄金局面。 城市的大力发张，商业的遍地开花，国内外知名百货及投资商大量入驻，居民消费水平的提高等几方面 奠定了-西安商业快速发展的坚实市场基础，西安的商业用房市场进入稳中趋旺之势。 2、商铺的价格变化趋势十分明显，增长较快，并显出了较强的增值保值能力。 从下表可以看出商铺价格逐年升高，而且增长幅度较大，同时商铺价格的增值率远高于住宅价格增值率。商铺显出了较强的增值保值能力。 在持续增长的几个点上，增幅稍缓的区间是2001～2002年。2002～2004年，商铺的价格升幅斜率明显加大，价格也从2002年的5977元/平方米升到7385元/平方米，而2004～2007年价格升幅斜率更加明显加大，价格也从2004年的7385元/平方米飙升到11533元/平方米，08年因金融风暴，价格与07年想比增幅较低，但从09年开始，政府利好政策的释放及市场商铺投资的保值心理，商铺投资又进入了小阳春阶段。 产业提升城市价值，随着机电市场、汽配城的拆迁、改造、提升和相关配套的快速发展，人口扩容、消费升级，区域价值及发展速度将进一步加快。 同时潘家村的整体改造也加速了区域发展的进度。另该区域因临大庆路，其道路的绿化林带可以在一定程度上提升周边的居住环境质量，另外往东可到达环城西苑，区域环境也加大住宅地产的开发力度，现状上该区域周边房地产开发也较活跃，除蔚蓝系列外，汉杰风尚、华豪丽都等新盘也不少。可以预见商业、住宅地产和城市发展将互相促进，快速发展。 综上所诉，伴随着产业升级、城市提速、人口扩容、消费提升、房地产的开发，区域的商业价值及居住价值将凸显，并会有极大的增长。 从目前市场需求来看，主要分为三大部分 一、汽配城、机电市场需求 二、服务于汽配、机电市场的配套需求；三、服务于区域市民消费的生活及娱乐需 求 从市场来看，汽配城和机电市场，局部已出现空置和租金下调，说明市场已饱和。而服务于汽配、机电市场的配套商业业态供需极不平衡，且供需空间差距大，其中最突出的是餐饮、商务休闲娱乐业态。 具体表现为： 一、餐饮、商务休闲娱乐供应规模与30万平米的汽配、机电商城、五十万的工作人员的庞大需求相比，差距极大； 二、现周边大多数餐饮店，单体规模小、形象差，与商业商务需求、城市形象差距大，急需改善。 从服务于区域市民的餐饮、服装、医药、美容、百货、超市等业态来看，服装市场已饱和，从石榴花服装市场看，一层租金均价仅六十元，空置率达10%、且商城人气较冷落，说明服装市场已饱和。中高档餐饮相比社区规模供给较小，无法满足市民的品质消费和以后居民向上转移的消费需求。 五、区域周边的综合租金水平 了解项目商圈综合租金水平和不同业态的租金定价，便于我们明确业态定位和确定招商底价。为了便于比较，我们都以所有商铺的一层租价作为参考价。 从以上分析中我们可以看出，商圈整体定价应在75元/平方米，餐饮店铺租金稍高， 一因稀缺，二是店面都相对较好，价格也较高一点；整个商圈定价和商铺的面积、品质都有关系。 六、商业街业态定位 商业街整体业态定位： 餐饮美食第一街 主要经营业态：餐饮美食为主，商务休闲功能配套的业态组合 餐饮美食店: 中餐店（如阿瓦山寨 风波庄 毛公湘菜）、各类品牌特色店（如干锅居 香辣虾 塘坝鱼等）、各类品牌特色小吃店、各地品牌风味店、西