融创集团定价管理办法.docVIP

融创集团项目销售价格管理办法 为明晰项目销售价格管理责任，实现最佳经济效益，提升项目利润水平，集团运营中心特制定本办法，作为《融创集团销售管理制度》的一部分 第一节 总则 第一条 本办法适用于本集团属下各地区的发展项目，包括住宅、商铺、写字楼与车位等物业。 第二条 集团价格管理的主要内容是价格指标的编制与考核，项目公司价格管理的主要内容是制订价格执行策略平衡价格与收入，以保证项目的实收均价在价格指标之上。 第三条 项目公司的年度定价、新开盘定价、整体调价都必须报集团审批通过后才能执行，个别单元调价由项目总经理负责审批，所有价格调整文件都必须在集团运营中心备案。 第二节 定价相关指标口径规定 项目整盘目标价格：项目整盘目标价格是指在项目尾盘销售清算后，按公司定义的销售总收入净额/总销售面积而计算的值，此目标价格是项目整盘的考核指标之一，分住宅、商铺、写字楼与车位。 2、项目单元最低价：各项目在制订价格分布体系时规定的每套单元最低价，以不低于集团运营中心出具的项目完全单位成本为准则，否则由当事人承担相应责任。 3、项目年度目标价：项目年度的销售总合约净额/总销售面积的值。此价格是项目年度的考核指标之一，分住宅、商铺、写字楼与车位，其中车位按照销售总合约净额/销售车位个数计算。 4、楼座实收均价：项目公司定价人员在制定楼座销售价格表时的依据，在年初与项目年度目标价同时编制，集团据此基准价对各项目的年度目标价完成情况进行修正考核。 第三节 年度目标定价 一、年度目标定价工作流程 年度目标定价工作的职责划分： （1）项目公司职责： 提交下一年度的销售工作明细 确定下一年度项目整体的实收均价 确定下一年度的不同类型产品的推售范围及其实收均价 （2）集团运营中心职责： 根据年度年度利润指标对定价提出修改意见； 向项目公司下达年度计划定价指标，考核项目公司的执行情况。 （3）集团财务中心职责： 核对销售工作明细计划表中的各项数据 （4）集团研发中心职责 审核面积计算图纸及面积计算原则 分析产品特点和工程形象进度情况； 第四节 楼宇定价 新推楼盘定价工作程序 适用范围 新开发项目或分期开发项目，全盘楼宇定价。 （二）工作流程 （三）工作职责 项目公司/销售部 向相关部门发出开展楼宇定价工作函； 提出定价建议方案 包括成本利润指标、产品自身特点，当期需推售的产品清单、工程形象进度、成本、利润及实收均价要求 负责提交项目的定价系数及折扣、付款方式 负责根据产品推售的次序，确认面积计算图纸的完整性、准确性 3、组织召开定价会议 确定楼盘整体实收均价，确定楼宇推售次序、范围及价格走势； 4、制定价目表及折扣 5、起草定价报告 研发中心 分析市场环境、比较竞争对手价格、项目优劣势分析、提出本楼盘的理想价位； 运营中心/财务中心 1、明确单位成本所包括内容——如：开发成本、建筑成本、销售成本及利润率，提出本楼盘的理想价位； 2、核对价目表计算结果是否有误，核算折扣对实收均价的影响 主管运营副总裁、主管财务副总裁 出席定价会议 对各部门在价格会议上提出的建议作出指示； 批示定价报告 第五节 在售楼盘价格调整工作程序 （一）适用范围 楼宇已经推售，在销售过程中须对整体价格作出调整。 （二）工作流程 （三）工作职责 项目公司 1、根据楼宇销售现状，拟价格调整请示报告，报主管运营副总裁、主管财务副总裁批示； 2、集团领导同意调价后，拟定价格调整方案报运营中心、财务中心审批； 3、价格调整方案会签完后组织定价会议；根据定价会议决定拟定价报告； 4、根据批复后定价报告制定价目表； 运营中心 1、审批价格调整方案； 2、参与定价会议； 3、核对价目表并存档 财务中心 1、审批价格调整方案； 2、参与定价会议； 3、核对价目表并存档 主管运营副总裁，主管财务副总裁 1、批示价格调整请示报告； 2、批示定价报告 第六节 个别单元定价工作流程 （一）适用范围 因特殊原因需对个别单元重新定价，如个别滞销楼宇等。 （二）工作流程 （二）工作职责 项目公司 拟个别单元定价报告，定价报告内容包括：要求重新定价的理由、目前的销售价位、个别单元的理想价位等。 根据公司领导批复意见制定个别单元价格 运营中心/运营部 根据楼盘现状及市场情况提出具体的定价建议； 项目公司总经理 批示个别单元定价报告 第七节 折扣及促销赠送审批 第一条 1、售价折扣所发生的金额不得计入销售费用，必须在年度目标价格中进行消化 2、项目公司销售经理、销售副总特批折扣累计不得超过3％，总经理特批折扣不得超过5％ 3、同一单元不能同时享有两个（或以上）领导特批折扣，上一级领导的特批折扣一旦生效，下级领导的折扣将自动失效 4、项目公司第一负