苏州都市花园营销执行报告.docVIP

都市花园营销执行报告 第一部分：都市花园市场回顾分析 市场回顾 回顾苏州房地产市场近半年的发展，整体市场已发生了一定的改变，有了一定的提升，但是仍然处于一个起步的阶段，市场仍然呈现供不应求的现象。特别是作为苏州房地产代表的园区却发生了一定的变化，针对这一现象政府已经作出承诺加大住宅用地的推出量，弥补市场空缺，因而，市场在一定的程度上得到缓解，但估计在今年都不会有很大的变化，因此都市花园必须抓住这一销售时机，在今年内尽快消化南区的物业。 市场现状分析 园区市场供应量逐渐减少，供不应求现象更加明显 园区目前的房地产市场基本上都是半年前的楼盘，这半年时间里只是增加了“湖左岸”以及“加城湖滨公寓”这两个新盘。其中“湖左岸”推出的第一期十栋小高层以及两栋联体别墅，总共550套，在6月28日正式公开发售之后一个多月的时间内就完全消化，而且售价也达到3700元/m2。另一楼盘加城湖滨公寓将在9、10月份的时候推出，全都是精装修的房子，售价为3500元/m2，另外精装修价格为1000元/m2，初步预计要到2004年才可以交楼，但是现时上门咨询的客户同样比较多。由此可见，市场的需求是比较大的。同时原有的楼盘如发现之旅、师惠乐章、苏都花园等旧盘中，半年前都有一点存货，但是现在基本上全都销售一空，而且新一期有兴趣认购的客户也有相当一部分。 园区首期经过近五年的开发基本上完成，土地供应量相对较少 由于园区一期开发只有11多万多平方公里，现时规划住宅用地已经所剩无几，因此土地供应较少。另一方面，由于园区整个就业人口达到28，977人，人均收入达到1.8万元/年，而且年龄7成以上的都是以25—45岁的中青年为主，对房子的需求比较大，因此造成园区住宅市场需求相对紧张。 经过4年多的时间，园区土地价格攀升了4倍 从园区近期拍卖土地的成交价格来看， 园区的土地价格将近攀升了4倍。由此可见，华新国际早期拿下的土地在成本方面具有很大的价格优势，从而提高自身在市场上的竞争力。但是由于市场现时供不应求的原因，使得这一优势没有体现出来。同时也是由于土地价格的急剧攀升，今年上半年的时期，楼价出现了跳空现象。 市场价格呈现跳空现象，楼价具有一定的“泡沫”成分 由于园区土地供应量少，市场住宅供应量不足，从而导致价格出现崎型发展的现象，由于现时园区的开发商除了都市花园、湖左岸以及加城湖滨公寓具有一定的市场存量之外，其它开发商的土地蓄备都是很少，有的甚至已经全部开发完毕。因此，大部分开发商都想在临开发完毕之前，依靠仅有的剩余房子，谋取更高的利润，这就是近期园区楼价出现大幅跳空的另一主要原因。 土地拍卖成功，市场竞争进一步加大 园区拍卖的三幅地块平均起拍单价为每平方米289美元，最后成交单价为每平方米481美元，涨幅为38％。除临金鸡湖的1号地块因竞拍最高价稍低于保留价而流拍外，2号和3号地块分别被浙江名城房产和苏州天翔房产拍得。其中位于星海街与苏茜路交叉口西北角的2号地块最高加价幅度每举一次牌加1000万元，当浙江名城喊出一个亿时，很多开发商都开始摇头。最终他以1．1亿元拿到了这块地。 ?对这块地的前景，浙江人表示很有信心。总经理张民一杭州西湖边的房价每平方米已超过1万元，之所以如此热，优势在于西湖与城市的紧密结合，这一点，园区地块有着得天独厚的自然条件，金鸡湖基本也能做到。另外，杭州的房产发展比苏州要适度快一点，品牌观念和投资意识都更成熟，而苏州房产目前仍处于启动阶段，大有潜力可挖。 曾获“江苏省园林式居住区” 全国物业管理示范小区 ISO9002 质量体系认证 2001年中国（江苏）房地产成功经营模式 2001年深圳主交会“中国名盘” 江苏省销售放心房承诺单位 苏州市十大人气楼盘 2000年明明白白消费法维权先进单位 2001年苏州典型住宅指数样本项目 区位优势： 位于苏州工业园区中心位置，属于苏州的高尚住宅区 在都市花园4块地块中离市区最近的地块 东邻金鸡湖风景区，从高处可以远眺金鸡湖 都市花园五期的南区紧依园区的中央公园，天天生活在一片绿野中。 四周楼盘林立已经形成成熟社区 周围公交线路四通八达，道路宽畅便捷，东有沪宁高速公路、西邻苏嘉杭高速公路（在建） 配套优势： 紧靠园区邻里中心各种配套一应俱全 一期小区东门口（星海街，现售楼处所在地）即将建设一个为园区物业配套的高档会所。 与苏州最好的运动休闲场所“星海游泳馆”仅一街之隔。 五期小区自配园区各楼盘绝无仅有的商业步行街，是业主们购物休闲的好去处。 都市花园的开发商斥巨资兴建了华新国际幼儿园，使业主可以免去幼儿教育的后顾之忧。 新城花园小学拥有优良师资，和小区隔路相望。 新加坡国际学校，所具备的一流设施及师资也是其他学校所无法相比的。 在公交线路的配备上，26路、51路、68路、园区中巴等车辆四通八达，畅通无阻。 产品