绿城城市级别商业综合体课题研究方案汇报.pptVIP

目录 一、城市级别商业综合体案例研究 一、城市级别商业综合体案例研究 纽约洛克菲勒中心：20世纪最伟大的都市计划之一，由19栋建筑围塑出来的活动区城，对于公共空间的运用开启了城市规划的新风貌，成为继华尔街之后的纽约第二个市中心，也是又一个向世界输送经济能量的巨大综合体。 一、城市级别商业综合体案例研究 一、城市级别商业综合体案例研究 一、城市级别商业综合体案例研究 一、城市级别商业综合体案例研究 一、城市级别商业综合体案例研究 一、城市级别商业综合体案例研究 一、城市级别商业综合体案例研究 一、城市级别商业综合体案例研究 D.项目整体特色与创新： 一、城市级别商业综合体案例研究 大型商业综合体项目是现代生活不断进步的产物，它以科学、人性的商业规划为前提，营运着新一代人群的消费及生活观念，在有限的项目体量中创作一个全新的生活新城，代表前卫、高端，引领潮流、风范。 城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。 二、城市级别商业综合体的发展历史和各阶段特点 第二章：商业综合体开发策略研究 一、商业综合体市场调研： 一、商业综合体市场调研： 二、商业综合体的定位策划： 二、商业综合体的定位策划： 二、商业综合体的定位策划： 目标消费者定位：通过分析目标消费者对商业建筑的理解进行目标消费者定位 目标商圈定位：通过对目标商圈主力店经营调查、目标商圈商户调查、目标商圈各物业的经营调查确定项目所属商圈的商业定位。 商业主题形象、档次定位：商业档次金字塔层级划分，并初步设计商业建筑立面、空间风格等的构思和设想建议。 商业管理服务定位：主要指针对管理服务设备、设施等规划和要求 与竞品项目的差异化定位：整合如差异化设计规划、差异化主力店选择方案、差异化商户选择方案、差异化品牌选择方案、差异化经营方案等的综合差异性定位。 二、商业综合体的定位策划： 三、商业综合体的招商运营 加盟店：由经营者向品牌商户缴纳一定数额的加盟费（额度按各品牌而定），经营者即可获得该品牌的使用权、货源由品牌商户以较高的价格折扣提供。 商品代销：由经营者设立专柜，商户按一定的价格提供货源（价格根据货品而定），经营者将其商品价格上浮，再放到专柜内出售，货品售出后与商户结算，上浮部分利润由经营者获得。 保底分成：发展商制定一个合理的分层比例，确定最低的营业额度作为保底线，营业额高于保底线按制定的比例分成，低于确定的营业额度不作分层的一种方法，将商铺租给商户使用。 合作分成：合作分成即从营业额中提取一部分作为商场的回报（提取额度根据各行业而定），发展商跟商户共同承担市场风险，共同分享利润。此方法风险由发展商与商户共同承担，使商家消除市场的顾虑。 纯租金：发展商直接将商铺租赁给商户使用，收取固定的租金，商户自己经营，自担风险，但会使商场缺乏统一经营、统一管理的形象。 三、商业综合体的招商运营 互利经营概念： 在原售价上提高5%，并以此作为开业后定期广告投放基金。开业后成立业主委员 会监控基金投放情况。 带租约卖铺： 将发售楼层部分进行返租，确定返租年数和成数，以市价的租金向商户返租，减 少商户投资风险，可在招租时向商户收取进场费，从而抵消返租出租时部分空置 铺的租金损失，减低发展商承担的资金风险。 制定反租获利计划： 由返租带出的促销方案，为给卖家足够信心，建议通过知名保险公司承诺，3层返 租的金额由发展商拨款给保险公司，由保险公司名义将金额返给客户，使返租更 具透明度和可信性。 递减促销方式： 以每日递减售价的百分比金额，成交日期越早价格越平，促使买家尽早决定购买 意向，加快成交速度。 四、开业策略： 以具有知名度及公众参与度的活动方案来预热项目，以求增强项目人气，体验成功。例如东京六本木在最初开业的五天里，访问人士超过了200万人，而且森株式会社开放六本木新城这一事件，在整个周末，就是2003年4月26日、27日两天几乎占据了所有媒体的主要版面。 五、租售策略： 对于项目所在地商铺投资未形成热点的商业项目，一般会采用售后包租模式，采用此模式项目必须有相关的招商实施计划和完善的后期运营保障措施。 售后包租模式需要成立专门的操作公司，负责商业运营和后期招商，并负责给物业业主定期固定回报。 售后包租年限一般为5-8年，最长不超过10年，包租回报一般为每年6-8%，前低后高。前期售后包租的回报，按年度支付可抵项目售价。 六、开发团队职能架构： 第三章：商业综合体产品研究 一、产品组合和发展模式： 1、综合体定义及产品组合： 一、产品组合和发展模式： 一、产品组合和发展