盘锦市汇花园精品住宅项目提案.docVIP

汇花园精品小区目 录 一、 项目概况二、 区域经济文化特点三、 片区市场调查与竞争对手分析四、 房地产市场调查与分析五、 项目理念定位-打造第一个运动健康型体验花园小区六、 建筑规划提示七、 特色运动健康泛会所策划八、 中双语幼儿园策划九、 CIS全面导入花园的方案要点十、 高品质物业管理与绿色装修提示十一、营销要点十二、项目进度计划十三、项目的投入产出分析十四、的风险分析与对策十五、总结前言 汇花园项目调研与初步策划本报告首先分析了盘锦的区域经济状况与地域文化特色，通过对盘锦人住宅、汽车消费水平的深入了解以及竞争对手楼盘的详细分析，我们初步盘锦地产的发展脉搏，将盘锦房地产开发水平与同行进行横向比较。小高层（按照建筑面积计算），2、3、4层卖价300元，5层以上售价00元，顶层复式售价400元；最低价格为2543元/平方米，顶层复式最高售价为3754元/平方米，均价为3280元/平方米；高层起价为3000元，最高价格4127元，均价3500元；是盘锦区高层较高价格。因此，汇花园如何达到均价3000元以上，成为盘锦精品小区，树立项目品牌的根本要旨。2004年盘锦住宅市场供应总面积统计 单位：万平方米楼盘名称 开发单位 别墅面积 小高层总面积 市建设房地产有限公司和合人家 盘锦市建设房地产有限公司 22.6万平东宏国际园 沈阳东宏房地产开发公司19 22万平 富民建房地产开发公司翰新花园 盘锦市有限公司  由于到200年底还有半年，因此房地产实际销售量可能达到21-28万平方米。从各家开发商的实际销售数据中，我们发现每家每年实际销售面积一般在万平方米之间,个别优质楼盘例如销售量在万平方米左右,这对于汇花园花园项目开发的阶段性划分具有重要启示。通过分析，我们设计了住宅调查问卷，通过对问卷的详细分析，我们对汇花园的环境分析，提出了主要卖点，根据主要卖点以及市场情况，我们不同的概念规划方案。针对盘锦楼盘的明显缺陷：1.物业管理总体水平低。2.营销普遍没有系统引入企业形象识别系统3.缺乏精品特色。我们结合汇花园面临的竞争态势，“感情.体验”营销的总体大思路，以人为本，站在使用者便利、舒适实用的立场上，采取精品设计的原则；并且提出了特色健康运动会所（减少人工服务项目，增加亲近自然的活动，会所外设置篮球场地、羽毛球场地）；知识型社区服务与高品味物业管理服务；并且在盘锦楼盘销售全面导入体验营销，系统设计项目形象识别系统CIS等主要策划思路。力求创造一种和谐的邻里关系，以温馨的居住文化作为经营理念，采取各种有效的措施加强业主之间的沟通、交流，不仅打造精品楼盘，而且树立发展商品牌形象。我们倡导和实践“携手共建理想家园”的住宅开发营销模式。待概念设计完成后，让潜在购房者参与和体验住宅的户型设计、社区规划、环境格局、建材选质、质量监理等全过程。让购房者根据自己不同的个性需要，进行产品再设计和建造。这与过去传统被动的购房方式相比，这种方式具有一定的创新特色，特别在如何进行优化配置建筑资源、追求居住空间利益最大化、创造适宜的人居结构功能、营造人与自然和谐共生的社区人文环境方面，努力开辟一条与居住者携手合作，保证消费者个性发挥和宣扬的一条特色体验营销之路。 营销卖点权重表主要卖点名称 权重 附注30% 特色运动健康泛会所 15% 根据盘锦实际情况，引入绿色装修与健康直饮水 10% 绿色装修认证，盘锦已经有健康直饮水系统物业管理 15% 小区智能化系统，通过物业管理ISO9000认证预计环境质量管理体系认证发展商品牌 10% 含营销CIS系统导入建筑特色 20% 包括户型实用率、外立面、绿色装修、车位户型比例名称 建筑面积平方米 比例 备注两房一厅一(二)卫 90-100 10% 小三房一厅两卫二阳台 115-120 15% 大三房两厅两卫二阳台 125-141 15% 四房两厅三卫二阳台 134-137 30%  148 5%  186 10% 五房二厅三卫二阳台 153 15% （包括复式）177 5% 200 5% 合计 100% 错开目前市场普遍大户型，朝精品小户型发展，适当开发有特色大户型，减轻置业者的置业压力。根据对已经推出的各个楼盘详细分析，我们考虑白领业主普遍有工人房和书房的要求，大三室两厅结构不尽合理，因此，应该