内地房企再现赴港上市.pdfVIP

[1】国房地产金融 ·开发与经营 资金链确实出现了紧张局面。2012年房地产上市企业 招商等品牌房企，也积极通过买壳曲线赴港上市，力 资产负债率均值为64．72％，净负债率均值为 64．36％， 图打通海外融资渠道。对于内地的房企而言，股票能 从整个行业来看，企业负债水平仍处于历史高位。 够卖个好价钱也许并不重要，重要的是能够获得一个 与此同时 ，很多开发商还面临房地产信托到期能 方便融资的渠道。 否兑付的问题。专家指出，2012年开始的房地产信托 据悉，自2009年7月中国启动跨境贸易人民币结 到期规模迅速增加，2012年、2013年集合资金房地 算以来 ，截至2011年底，香港银行体系人民币存量从 产信托到期规模分别是 1500亿元、2000亿左右，资 不足560亿元上升至5885亿元，最高时超过6200亿 产 良好的大型上市房企偿付风险较小 ，但一些中小型 元。目前，人民币存款已成为香港除港元和美元之外 上市房企或是单体项 目的兑付风险仍然存在，一旦市 的第三大货币，是境外最大的离岸人民币资金池，香 场成交量出现波动，难以回笼资金，还将面临较大财 港也逐渐成为内房企越来越看好的资金来源地。 务风险。 香港房地产企业融资渠道的畅通一向为业内艳 从整个大环境来看 ，政府短期内不会放松内地的 羡，既可以从银行获得支持，也可以比较容易地通过 楼市调控，房企融资渠道非常有限，加之为了备战上 发行股票和债券融资。内地房企大约70％的开发资金 市，很多房企不惜重金拿了较多的土地，所以资金压 来 自银行贷款的支持，而香港的房地产直接融资主要 力较大，如果不上市 ，资金链可能就会出问题 ，因此 ， 包括房地产资产证券化、房地产抵押贷款证券化、房 在资金倒逼的情况下，只能被迫上市，以缓解资金压 地产投资信托基金等。此外，在香港 ，一年期人民币 力。 贷款利率略高于3％，而内地基准利率达到6．56％，加 旭辉地产就是一个典型。这家公司在上海、北京、 上内地企业实际贷款利率通常都会上浮几个百分点， 天津、重庆等中心城市频频攻城略地，并相继拿下数 所以，内地的贷款利息要比香港高三到五个点，去香 十个地块 。2012年以来 ，则斥资30亿元在上海、合 港融资有利于缓解房企资金压力，还贷压力也小。 肥等城市 “跑马圈地”。大举拓展导致负债率一路攀 (3)内地房企海外融资和赴港上市门槛降低 升。2009年，旭辉地产的负债率尚不到40％，而截至 从国际环境看 ，美国在2012年9月推出第三轮货 2012年6月底，这与数据飙升至 138％。 币量化宽松政策 (QE3)释放大量流动性；刚刚上任 在负债率方面，新城控股于旭辉地产而言，则有 的日本首相安倍晋三表示，强烈希望 日本央行采取大 过之而无不及。据招股书显示 ，目前新城控股的负债 胆的货币宽松政策。美 日印钞机的开动为房企海外融 率高达 111．7％，财务总监陆忠明表示 ，上市后，负 资提供了大量的资金来源。 债率将控制在90％以内。但这一数据仍然远远高于内 从国内环境看 ，证监会积极支持符合香港上市条 房股平均水平。 件的内地企业赴港上市，将修订完善境外上市的相关 (2)A股融资难 ，转战H股 规定 ，其中最显着的修改是降低内地企业赴港上市财 由于楼市调控的原因，内地房企的融资渠道收 务、规模方面要求，即所谓456条件 ，使得更多的中 窄，银行贷款审查严格 ，A股房企的IPO上市基本上 小企业能够到香港上市。 暂停三年。已经在A股上市的房企 ，只有首开、金融 此外，房地产市场 自去年下半年以来持续回暖， 街等保障房项 目的再融资获得了证监会通过，其他房 部分城市楼市量价齐升 ，投资者投资信心增强。充裕 企想要在A股融资已经很难。 的流动性使海外发债的整体认购情况良好。龙湖所发 在这种情况下，因此不少房企将 目光投向更为开 行的4亿美元、7年期优先票据获得了高达40倍的认 放的港股市场。除旭辉地产、江苏新城、