博思堂2010年苏州惠润凯马定位报告.pptVIP

项目入市时机 项目总体量52000㎡，截止到2012年年底去化90%，总销4.5亿元。 资金回笼计划表 45709 18640 6899 10138 10032 销售金额（万元） 42480 14320 7040 10560 10560 去化面积（㎡） 合计 15120 15120 /　 　/　 / 销售金额（万元） / 14000 /　 　/　 / 预计均价（元/㎡） 90% 90% 　/ 　/ 　/ 去化率 12000 12000 推案量（㎡） 商铺 18000㎡ 　 　 　 　 30589 3520 6899 10138 10032 销售金额（万元） 　 / 10000 9800 9600 9500 预计均价 （元/㎡） 90% 10% 20% 30% 30% 去化率 35200 35200 推案量（㎡） SOHO 35200㎡ 　 　 　 　 合计 2012-06至2012-12 2012-04至2012-06 2011-11至2012-04 2011-9至2011-11 时间节点 THANKS! * 4.1.2、价格上调节点的控制： 开盘期： 维持现状 销售完成30%： 价格小幅上调或维持现状 销售完成50%： 价格小幅上调或维持现状 销售完成80% 通过优惠促销，价格暗降 银行金融类： 通讯类： B区、C区：配套类商家 零售类： 美体健身类： 美丽田园美容SPA 金莎SPA 玛索国际娱乐 英派斯健身 D区： 汽车主题类商家 商家举例： 宝马生活方式店： 作为宝马品牌的延续，宝马生活方式店将享誉全球的德国宝马汽车精简流畅的设计概念，巧妙地融入到服饰系列中，展示休闲和运动两大主题风格，完美映衬了现代都市快节奏的生活方式。 车爵士： 自2003年正式进军中国“汽车后市场”以来，车爵仕，用一个全球化企业独到的眼光，见证和带动了国内汽车服务产业的高速发展。从“七分养三分修”概念的引入，到“6C顾客服务”模式的导入，短短5年间，车爵仕用一系列高端化技术、精细化服务、深度化营销策略，将中国“汽车后市场”迅速推向真正品牌化运作的轨道。 休闲餐饮类商家： 迪欧咖啡 米罗咖啡 西緹牛排 星期五餐厅 休闲娱乐类商家： 浪莎音乐城 麦乐迪KTV 钱柜KTV 好乐迪KTV 商业局部建议： 商铺建议： 北面的沿街价值得到了较大的发挥； 铺位可分可组，利于去化，商家也可组合多个业主的铺位租赁经营； 2-3层之间可设计退台，增加项目附加值及亮点； 整体街区可设计现代感强的建筑风格，同时配有文化小品、休憩桌椅等，通过适当的绿化、装饰等凸现休闲生活气息。 操作模式： 街铺1-2层联售，控制总价，主力面积100㎡左右； SOHO塔楼1层分割成50-100㎡销售， 2-3层持有招商。 中心 广场 1-2层背靠背商铺，3层主力店招商 连廊：通过连廊的运用，可以把中央广场的通铺连接在一起，使人流互动贯通。 连廊示意图 产品规划细节建议 产品规划细节建议 街区小品示意 中央广场示意 通过中央景观广场、露台和内街的休闲桌椅来凝聚人气，增加逗留时间。 产品规划细节建议 品牌效应：放置品牌引导牌、广告橱窗等来宣传入驻品牌商家，提高商业吸引力。 精神堡垒 道路标示牌 项目内引导牌 景观建议： 商业景观示意图 商业亮饰示意图 灯光照明：通过增加绿化照明和商铺广告照明，提高夜间人气。 商铺部分价格测算 结合项目自身情况与项目周边街道商铺租金状况，综合评价项目1-2层的租金，我们暂定45元/㎡·月为测算租金，我们以6%的投资率回报率计算，项目价值为： 约为9000元/㎡ 租金反推法 25-45 100-500 1-2F 餐饮、零售 高新区凯马汽车城商业 凯马广场 租金 （元/㎡·月） 面积（㎡） 楼 层 业 态 位置 名称 市场比较法 通过对可比案例的价格比较及修正，本项目1-2层销售均价，保守估计（最低均价）约为： 15000元/㎡ 15,023　 加权后售价 35% 35% 30% 权重 15,297 12,050 14,840 调整后售价RMB/㎡ 1.02 1.20 0.99 总体调整指数 1.00 1.17 1.00 楼层修正 1.00 1.00 1.00 装修标准 1.01 1.02 1.03 项目面积 1.00 1.00 0.99 临街状况 1.02 1.02 1.02 建筑年期 1.01 1.01 0.99 周边环境 0.99 0.99 0.98 易达性 0.99 0.99 1.00 项目位置 1.00 1.00 1.00 交易时间 15,000 11,000 15,000 售价(元/㎡) 160 180-200 137-400 主力面积 (