房地产开发经营讲义.pptVIP

第五章 房地产开发经营 第一节 房地产开发和综合开发 第一节????????? 房地产开发和综合开发 第二节????????? 房地产开发经营的主要内容 第三节????????? 房地产开发经营的市场调查分析 第四节????????? 房地产开发经营财务分析 教学目的和要求 通过本章的学习，使学生了解房地产开发的含义、地位和作用，房地产综合开发的含义、意义，房地产行政开发的主要内容，房地产开发经营的市场分析及财务分析。 重点：掌握房地产开发和综合开发的含义，房地产开发经营的主要内容。 难点：如何进行房地产开发经营的市场及财务分析。 ? 一、房地产开发和综合开发的含义 房地产开发 是指在同一空间范围内，对地产与房产进行的一体化、集约化的开发活动，它是地产开发的集合，其成果是统一的房地产商品。 综合开发 也叫城市建设综合开发，是根据城市建设总体规划和经济、社会发展计划的要求，一房屋建设为对象，选择一定区域内的建设用地，按照使用性质，实行“统一规划、统一征地、统一设计、统一施工、统一配套、统一管理”的原则，有计划、有步骤地进行开发建设。 二、房地产开发地位和作用 1、房地产开发在房地产经营中处于关键性地位，不仅是房地产一级市场与二级市场地联结纽带，同时也是把土地承租人，建筑商，租户和用户联系在一起地中心枢纽； 2、房地产开发是房地产业发展的基础，房地产开发 事业的发展加快了我国住房制度的改革和住宅商品 化的进程； 3、房地产开发推动了现代城市总体规划的有效实施, 促进了城市现代化建设的进程。 ? 三、房地产综合开发的意义 房地产综合开发，它是建设现代化城市的需要； 是提高房地产开发效益的需要； 是我国房地产业健康发展的需要。 ? ? 第二节 房地产开发经营的主要内容 （一）土地开发经营 1、土地使用权的获得 （1）行政划拨 （2）土地使用权有偿出让：即国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。 一、土地开发经营 房地产开发经营包括土地开发经营和房屋开发经营两方面。 2、拥有土地使用权后的经营 （1）直接使用经营 （2）将土地使用权出租，收取租金 （3）将土地开发后转让 （二）旧城区的土地开发经营 土地开发经营除了新城区的土地开发经营之外，还 包括旧城区的土地开发经营。 1、拆迁 包括居民拆迁和单位拆迁，无论是居民拆迁还是单 位拆迁，一般都需要签订房屋拆迁合同。 2、改造 改造的内容包括房屋、道路、管网等市政公用 配套设施的改造，旧城区土地的再开发。改造的工 程两大，涉及面广，投资甚巨，一般要达到房屋建 造费的两倍以上。 ? 施工准备阶段 二、房屋开发经营 ， 施工阶段 房屋开发包括两阶段 1、施工准备阶段 确定施工单位和组织机构，熟悉会审图纸； 编制施工的组织设计； 建筑材料的调运和储备； 工器具的集中和维修； 施工力量的集结和培训； 现场具体准备工作 2、施工阶段 第三节 房地产开发经营的市场调查分析 房地产开发经营的市场调查分析是为了了解房地产市场未来状态 主要包括: 市场调查 市场预测 一、市场调查 1、市场需求调查 潜在需求量 市场占有率 市场需求调查的内容 销售趋势分析 人口 收入 ? 2、顾客和购买能力的调查 3、竞争调查 4、有关的经济形势调查 二、市场预测 1、需求预测 主要是对未来市场需求量及产品构