圣悦新都项目运营思路研讨.pptVIP

本报告严格保密 圣悦新都项目运营思路研讨 谨呈：重庆康乾置业有限公司 提供：重庆玖品房地产策划有限公司 事由：项目运营思路研讨 市场分析 项目分析 营销策略 市场状况 重庆市经济适用房发展状况 553 911 163.04 1724.63 2009年主城区总量 400.43 897.68 175.36 1491.10 2008年主城区总量 新建经济 适用住房 住宅计划建设 面积 其他商品住房 中低价位、中小户型普通商品住房 2008年重庆住宅计划建设状况（单位：万平米） 以下数据来源于重庆市建委 2007年6个城市经济适用房与商品房建面均价对比 63.4% 63.7% 57.6% 43.2% 43.0% 35.9% 经适房与商品房差价比 5304 4267 7610 4664 5749 2723 商品房均价（元/㎡） 1941 1550 3223 2651 3300 1746 经适房均价（元/㎡） 南京 成都 杭州 武汉 天津 重庆 城市 （注：这里的均价是指建筑面积均价，其中重庆的均价包含了重庆郊县，并非仅只主城区均价） 市场状况 重庆市经济适用房发展状况 以下数据来源于重庆市建委 ?分析三：重庆的经济适用房的价格与商品房差价在6城市中是最小的，目前不少 经适房价格达到3600元左右，而不少普通商品房也仅仅在4000元上下， 因此，重庆市09年经适房将受到商品房较大的冲击。 ?分析二：由于目标客户群体的特殊性（多三口之家、经济能力有限等），因此 在售经适房以两房为主，比例高达60%。 ?分析一：08年预建175万方，较大的放量集中在下半年，09年预计建设163万方， 加上08年剩余货量，09年经适房竞争激烈。 2905元/㎡ 13.2% 79-130㎡ 60% 52-92㎡ 26.8% 28-63㎡ 8748套 860168.63㎡ 比例 三房 比例 两房 比例 一房 平均核 定基价 户型配比 总套数 总建筑面积 2008年重庆在售经适房统计数据 客户分析 特定的客户群体 ? 需符合《重庆市经济适用住房管理暂行办法》中所规定的特定客户群。 ? 购房者需填写申购表，经各级部门审核通过方能取得认购权。与其它经适 房项目相比较，价格将是客户较重要的比较面。 ? 在商品房与经济适用房价格相当的情况下将会出现客户群体不对称的问题。 市场小结 09年经济适用房产市场竞争激烈 □ 经适房及中低价位住宅放量加大 □ 目前商品住房的变相降价，势必会影响经适房销售 面对激烈的市场环境和特定的客户群体，我们应该怎么办？ 市场分析 项目分析 营销策略 项目住宅分析及商业运营策略及分析 住宅分析 项目住宅户型配比两种方案比较分析 25% 85㎡ 3 三房 42% 67-69㎡ 5 两房 8% 52㎡ 1 一房 25% 33㎡ 3 单配 所占比例 套内面积 套数 户型 50% 56-62㎡ 7 两房 36% 38-48㎡ 5 一房 14% 28㎡ 2 单配 所占比例 套内面积 套数 户型 □ 方案一 □ 方案二 ? 对比两种方案的配比，方案二中一房及单 配比较较大，占到了50%，而小户型客户 购房多用于投资，因此一房的客户群体较 少，在销售过程中有较大阻力。 ? 从户型结构来看，方案二的设计有一定的 缺陷，且缺少卖点。 ?建议：若无其他特殊原因影响，仍采用原设 计方案一，或对方案二进行调整，增 加两房的配比量。 住宅设计原图修改建议 住宅分析 建议：综合判断设计图一、二，估计为建筑红线原因而修改，因此建议可在原设计图以下四个区域进行细调，更相应增加了两房的配比。 项目住宅价格建议 住宅分析 目前，各在售经适房实际售价多在核准基价上上浮5-10%。 在经适房放量加大的情况下，客户的主要对比将集中在价格方面。 因此，本项目在制定价格策略时应及时结合市场环境 审时度势 慎重 再慎重 商业分析 区域商业概况 杨家坪商圈 毛线沟转盘 杨家坪商圈：以大型商场商业、主题卖场及品牌店为主；餐饮主要集中在直港大道。商业售价和租金以步行街为核心最高，沿几条主要干道成辐射态势逐渐递减 毛线沟转盘：以社区商业和休闲娱乐业态为主，主要依托九龙广场周边商业，商业售价和租金以转盘为核心最高，沿几条主要干道成辐射态势逐渐递减 商业分析 项目周边商业分析 本案 ? 项目周边旅馆、休闲娱乐和餐饮相对较发达 ? 项目周边有一定的固定居民，且人流相对有保障 ? 项目周边发展态势相对较落后 商业分析 项