2016“十三五”集团房地产业务战略研究.docVIP

“十三五”集团房地产业务发展战略研究 本报告分析了“十三五”房地产业务发展的外部形势、集团房地产业务发展存在的问题，进行了对标分析和SWOT分析，就“十三五”房地产业务的发展提出了几点思考建议。 一、“十三五”房地产业务发展的外部形势分析 （一）房地产市场进入新常态，投资和需求增速放缓，但绝对规模仍然很可观 在过去的2014年里，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%（扣除价格因素实际增长9.9%），增速比2013年回落9.3个百分点。其中，住宅投资64352亿元，增长9.2%，增速为1998年以来最低。商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%，而2013年为增长17.3%。商品房销售额76292亿元，下降6.3%，而2013年为增长26.3%。与此同时，房地产库存增长较快，2014年待售住房面积增速接近30%，而近三年全国待售面积平均增速是32%。一线城市库存压力较轻，2014年北上广深四个一线城市的待售面积增速分别为-10.5%、10.8%、7.3%、20.5%。 考虑到库存高企、城镇化进程放缓、人口老龄化加快、城镇每户家庭拥有住房接近一套等原因，预计“十三五”期间住房投资和需求总量都可能出现峰值。尽管住宅需求增速逐步回落，但绝对规模仍然可观。根据国务院发展研究中心的测算，到2024年我国大约需要3.5亿套住房（目前总量超过已超过2.5亿套），考虑到折旧拆迁、城镇规划扩围带来住房增加等因素，预计未来10年我国需要建设完成近1.2亿套住房。由于目前在建住宅超过4500万套，故未来10年每年住房新开工水平在800万-1000万套。 尽管住宅建设规模临近峰值，但并不意味着房地产业在国民经济中的重要性下降。从发达国家的情况来看，1977年-2010年，美国房地产行业占GDP比重从10.6%上升到13.5%，同期英国房地产业占GDP比重从3.2%上升到7.2%，日本从8.6%上升的13%。2013年，我国房地产业增加值占GDP比重不足6%，与发达国家平均10%的比重还有较大差距。 （二）住房需求多层次、多元化的特点更加凸显 随着住房供求关系的基本平衡，首次置业比重开始下降，改善型需求日益成为消费的主力。此外，我国城镇成套居民住房率比重在80%左右，在存量房屋的成套化改造方面尚有很大需求。 从消费形式看，住房消费将从商品消费逐步转向与住房有关的服务消费。改善型需求更加重视周边各类配套设施是否齐全，居住环境是否绿色环保、房屋功能是否满足个性化需求等。改善性需求更加关注与住房相关的服务，比如养老、休闲旅游、文化、子女教育、社区卫生等，更加青睐能够提供装饰设计、家具家电配置、社区生活便利化等一站式解决方案的服务模式。 （三）房地产企业的盈利模式将发生较大变化 过去十多年里，房地产行业经营模式呈现“三快、三高”的特点。所谓“三快”指快速拿地、快速开发、快速销售；“三高”指高资金周转率、高杠杆率、高利润率。住宅产业在整体实现快速增长的同时，产品同质化、资金占用高、土地以来程度高等问题较为突出。未来10年，随着住宅产业增长步入一个平台期，加上劳动力、土地、资金成本上升以及人口老龄化等因素影响，住宅产业转型已不可避免。 首先，行业集中度上升，企业规模仍然重要。这里所指的规模提升有两层含义：一是指在全国布局、产品线完整、销售规模保持在千亿级的龙头企业，其规模可能继续扩大；二是指通过深耕细作和提高专业化经营水平，关注细分市场需求，提供差异化产品，在某个区域或领域实现规模效应。 第二，产品、服务与消费者更加贴近。在新常态下，房地产企业需更加重视前期客户需求调研、后期销售和物业甚至社区服务环节。若能结合当下兴起的互联网，将单纯的住宅开发与养老、文化、教育、日常购物等社区生活事项相联系，搭建各种服务平台，则可能带来新的利润增长点。 第三，房地产与金融的结合将更加紧密。新常态下，如果还继续坚持原来的经营模式，对房企的融资能力将是很大考验。在拿地环节，随着土地成本特别是优质地块成本的进一步攀升，需要投入更多资金。在开发销售环节，销售速度可能低于以往，资金回笼速度变慢。在融资环节，随着利率市场化改革逐步深入，过去扭曲的资金价格将得到纠正，资金成本可能上升。 （四）房地产调控的行政性措施逐步淡出，市场化因素凸显 前些年，由于保障房地产市场长期健康发展的长效机制不完善，政府采取了紧缩土地供给、控制信贷规模、限购限贷等行政色彩较浓的调控措施。未来一段时期，行政性手段会逐步淡化，市场化手段更加凸显。原因主要有： 一是市场在土地、资金等要素配置中的作用更加突出。土地供应格局将从政府一家垄断逐步过渡到国有土地、集体建设土地以农村腾退宅基地等多种类型并存。随着“多规合一”试点的推进，经济社会发展规划、土地利用总体规划、城市空间规划等之间的不协调