论物业管公司安全保障义务与第三人侵权.pdfVIP

内容摘要 随着人们生活水平的提高，拥有自己住房的人群在不断扩大，业主与 物业管理公司打交道的机会也在增多。业主在享受物业管理公司提供便捷 服务的同时，也与其发生种种摩擦。其中业主因物业管理公司过错而遭受 第三人侵权带来的损害赔偿问题就是其中比较典型的事例。虽然最高人民 法院于2003 年颁布了《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的 解释》，对经营者或其它社会活动的组织者因第三人侵权向相关受害人承 担补充责任做了相关规定，另外，《物业管理条例》第36 、47 条均对物业 管理公司安全保障义务做了规定。但是不足之处在于，该司法解释和相关 法律能否适用物业管理公司，物业管理公司在物业管理领域内对业主承担 安全保障义务为何种性质等等，都没有提供明确的答案。本文所解决的问 题为物业管理公司对业主所承担的安全保障义务的范围、法理依据、义务 来源、责任性质以及责任范围等五个方面。本文主要运用了利益平衡法、 问卷调查法以及比较法等多个路径进行分析。 全文分为五个部分，约3.2 万字。 第一部分：物业管理公司安全保障义务概述。首先，对物业管理公司 安全保障义务的概念进行了界定，物业管理公司安全保障义务，是指在物 业管理服务关系中，物业管理公司在物业管理区域内对业主合法的财产 权、人身权依法应承担的保障义务。物业管理公司如违反这一义务，就需 要在其过错范围内承担相应的损害赔偿责任。其次，通过大陆法上的安全 保障义务以及英美法上的注意义务的分析发现，虽然各国立法传统和现状 不同，各自所采纳的方式不同，但通过确立物业管理公司安全保障义务从 而使得业主的权益能够更好的得到保护，这是各国立法的目的和世界各国 的潮流。最后，物业管理公司之所以对业主的人身、财产安全承担保障义 务，其理由主要在于它符合收益与风险相对应原则、危险控制理论和经济 效率原则、实质平等理念的要求、现代民商法诚实信用原则以及符合构建 和谐社区的要求等。 第二部分：主要阐述业主在物业服务合同中的法律地位。首先，物业 服务合同是一种新型、独立的民事合同；其次，业主是物业服务合同的主 体，应享受合同上相应的权利；最后，业主作为消费者应享有《消费者权 益保护法》规定的安全保障权利。 1 第三部分：主要阐述物业管理公司违反安全保障义务承担法律责任的 性质。首先，对于物业管理公司安全保障义务的性质，无论采用附随义务 说、约定义务说还是法定义务说，它们在特定的场合均有一定的道理，应 该综合起来进行考虑。其次，物业管理公司违反安全保障义务承担的法律 责任之争的实质乃是一个技术性问题。即在特定的管辖范围内，以比较容 易地取得令人满意的结果为准。 第四部分：主要论述物业管理公司违反安全保障义务承担侵权责任的 构成要件。它由四个部分组成：物业管理公司是否违反安全保障义务；业 主是否遭受损失，物业管理公司是否存在过错，物业管理公司违反安全保 障义务与业主的损害之间是否存在因果联系。对于物业管理公司是否违法 安全保障义务，可以运用理性人的标准进行判断，具体又可细分为行业惯 例和可预见性规则。物业管理公司违反安全保障义务与业主受损之间的因 果关系的判断，应当采用相当因果关系说或近因理论。 第五部分：主要论证在第三人侵权中，物业管理公司因违反安全保障 义务对业主因此而遭受的损失，在其过错范围内应承担补充责任，其性质 为不真正连带责任的一种，但其与不真正连带责任的本质区别在于补充责 任的两个赔偿请求权有一个行使的顺序问题且受偿的范围受到限制。物业 管理公司在第三人侵权的情形中之所以承担补充责任而非连带责任，其法 理依据乃在于利益平衡，即既要保护业主的利益，又要考虑物业管理公司 的承受能力和其长远发展的需要。物业管理公司仅仅在于加害人不能确定 或者其资力不够的情形下，就其过错范围内承担补充责任。 本文的创新之处有以下三点：第一，采用问卷调查法，通过与不同物 业管理公司的管理人员及业主面对面的交谈，对在第三人侵权中，物业管 理公司在其物业管理领域内对业主承担安全保障义务所存在的种种问题 有着更为清晰的了解，如物业管理公司违反安全保障义务的认定、其违反 义务与业主因第三人侵权所遭受损害之间的因果关系的判断等；第二，通 过对德国法、日本法、英国法等各国法律物业管理公司对业主承担安全保 障义务的相关规定的比较考察，发现虽然各国现有的立法传统和现状不 同，各自所采纳的方式不同，但通过确立物业管理公司安全保障义务从而 更好的保护业主的合法权益，却是各国