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房地产税收的一般经济分析.pdf
2004 第 6 期 税 务 与 经 济 No. 6 Nov. 15 ,2004
(总第 137 期) Taxation and Economy ( Serial No. 137)
税 务 研 究
房 地 产 税 收 的 一 般 经 济 分 析
王海勇
( 中国人民大学 财政金融学院 ,北京 100872)
[摘 要]房地产税作为地方政府理想的收入来源 ,对于实质性财政分权制度的建立具有非常重要的
作用 。关于房地产税的税负归宿问题 ,理论界存在三种不同的观点 。但这三种观点并不是相互排斥的 ,在
不同的情况下 ,每种观点可能都是有效的。按照现代资产定价理论 ,房地产税收通过改变住宅投资的预期
增值 ,从而影响住宅资产价格的走势 。
[ 关键词]房地产税收 ;财政分权 ;税负归宿 ;现代资产定价理论
( )
[ 中图分类号] F810. 424 [文献标识码]A [ 文章编号] 1004 - 9339 2004 06 - 0061 - 03
党的十六届三中全会《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中明确提出:“实施
城镇建设税费改革 ,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税 ,相应取消有关税费”。之后北京 、上海 、
广州等地也都传出了物业税试点的消息 , 引发了当前对房地产税收制度和房地产市场发展的热烈讨论 。
本文尝试从理论上对房地产税收进行一般的经济分析 ,主要分析房地产税在财政分权中的作用 、关于房地
产税税负归宿的三种理论观点以及房地产税收对住宅资产价格的影响 。
( )
一 、财政分权与财产税 房地产税
事实上 ,财产税作用的凸现与其在财政分权中的地位是密不可分的。西方经济学家主张财政分权 ,主
要基于以下理由:第一 ,权利与责任间的辩证关系 。财政制度最为关键的要素是“地方责任”。也就是说 ,
( )
无论是中央政府还是地方政府 ,都应该对选民负责 Layfield ,1996 。但地方责任与地方财政 自治是紧密
( )
相连的 ,因为赋予地方政府一定的财政 自主权的一个主要原因就是为了加强地方责任 Owens ,1992 。第
二 ,与中央政府相比,各级地方政府在资源配置上具有信息优势 , 因此财政分权将带来公共物品供给效率
( )
的提高 Oates ,1972 。第三 ,财政分权还将降低组织试验的风险 ,从而有利于组织的创新与发展 。然而 ,
只有当地方政府拥有自己独立稳定的收入来源时 ,真正意义上的财政分权才有可能成为现实 。因此 ,如何
为地方政府寻求一个理想的收入来源就成了财政分权得以顺利推进的前提 。
表 1 各个税种的特征 财产税制度一个 公认 的主要优 点是 易于征管
标 准 所得税 销售税 财产税 旅游税 (Rosen ,1995) 。因为房地产是看得见的和不能移动的 ,
收入 高 高 高 高 即房地产税的税源是难以对税务机关隐藏的。而且 ,和
公平 高 高 高/ 中 中 所得税或销售税不同 ,财产税的收入在商业周期的短期
责任 中 中 高 低
(
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