商丘hopsca策划案.pptVIP

总量体分析：2011年商丘整体商品住房销售较高峰的2009和2010年下滑严重，达到同比下滑35%比例。从各售楼处反映，5月以来，商丘市场即开始进入下降通道之中。至年底各类促销更是全面开花：从西区送车库，到东区一口价2800元，再到南区9折特惠。受此于深度影响【本项目属旧城改造项目，在市场如此表现下，开发速度，一期开发策略，量体控制，应合理制定】 各类物业销售比例分析：从前表现，商丘商品房市场中住宅仍是绝对主力占85-90%左右，商业用房比例进展整体市场10-15%左右。销售量，属偏低地区。办公楼市场则量体更小。【商丘属产业结构中的三产比重较低地区，办公楼市场开发应注意量体控制】 九、商丘房地产市场总结 在城市发展导向中，客户购买心里偏向于东南区的发展。 酒店入住率极高，但装潢无特色，同时，高档酒店投入大（上述两家均为动工）。酒店开发方向应以精品特色化为路线。 市区 缺少大型项目和环境 北区 无发展以市场为主 南区 房价已高 西区 量体庞大，重点发展方向 东区 房价尚有空间且高东新区规划 办公楼市场具有一定挖掘性。 在户型销售中无论融和新城滞销大面积的尾房以及汇豪天下目前的大幅特价，包括建业联盟新城三期开盘的不理想，均显示大面积豪宅的不乐观。这与商丘消费水平以及农业城市相吻合的特征。 市场住宅开发中，亦有佼佼者，如帝景北苑、南苑项目。北苑已售完，南苑也已销售大部分。其开速开发的理念让市场流传，“每到年末，其必打九折”。 商业类型物业销售中，重磅竞争对手多（如帝和广场，南2010-03地王项目等）本项目未来招商竞争极为激烈。困难度高。 ——【商业具有灵活运用的特性，解决的方法除努力招商外，突围更多应在项目自身定位的明确且在前期就应明确方向】 肆 项目SWOT分析 S优势（STRENGTH） 未来规划发展潜力优势 商丘城市化向东向南的城市新区规划 规模优势 百万大盘 路网多 可多做沿街店面。 交通通达：周边已形成美食街商业特征。 商丘市场容量较小 消费水平低，商业零售品牌有限 开发时间长 尚未拆迁，地段虽处市区，但非商业中心及副中心商圈 周边商业市场竞争激烈 周边商业竞争项目多，地块好，且已为平地，启动快（招商） W劣势（WEAKNESS） 发挥优势，抢占机会，利用机会，克服劣势，周边综合体项目多为商场型，经营户担忧点多，对综合体的运用仍多为一二代模式（地块限制） O机会（OPPORTUNITY） T 威胁（THTEAT） 国家宏观调控政策 宏观调控政策的继续实行，将会给市场带来越来越强的市场观望情绪 周边商业市场竞争激烈 周边商业竞争项目多，地块好，且已为平地，启动快（招商） 综上所述，我们应充分发挥优势，避免劣势，抓住机会，转化威胁。2011年的市场沉迷将延续至2012年，由于地块尚未拆迁，可相对放缓资金投入，控制进度，同时加强政府沟通，等待时机。 商业开发以沿街店面为主，形成街区，再而主力店、次主力店等业态。 SWOT分析总结 伍 战略定位分析 高 度 契合商丘城市新发展 挖掘商丘城市价值 引领商丘城市产业方向 战略定位 商业结合运营：复合性地产 文化街区 国际社区 项目定位（架构） 商丘第一座200万平米HOPSCA城 酒店（HOTEL） 办公楼（OFFICE） 公园（PARK） 购物商场（SHOPPINGMALL） 会所（CONVENTION） 公寓（APARTMENT） 城市中的居住，办公，商务，出行，购物，文化娱乐，社交，游憩，教育等各类功能复合相互作用，互为价值链的高度集约的街区建筑群体。 重点“街区文化”——商丘的新天地 支撑点依托：本项目拥有中州大道主干道，长江路(商虞连线)，多条支路干道， 商丘客户购买商铺习性——偏好沿街商铺 容易销售形成现金流 分快运作，减少一次性投入风险（指大商业建造需要大量资金投入） 简析 陆 定位可行性评估分析 一、项目对城市的影响（前文已述） 二、项目实现的可行性 1、根据市场容量测算基础值初步核定，各物业量体数据。并分块开发，主力成功突破后，最终形成整体销售的思路是可以实现。 2、改变“万达模式”中一二代方式，即以现金流滚资产形式的开发理念。多数商业以街区形式出现，可形成销售或形成难度较低的招商。避免“大商业招商困局”的思路更具灵活性。 3、特色街区模式，其他项目因用地难以模仿，杜绝“综合体”同质化。竞争的壁垒可以形成。 4、对开发商资金投入和运营难度可以控制。 三、项目实际关键因素分析 2、销售主力突破 参考华润国际社区模式，以住宅及部分底商销售突破后再“养商”。 1、政府政策支持 3、 招商 主力店及次主力店的招商工作尤为重要。否则，商业价值突破难度大，而大商业的启动也耗费开发公司大量现金流。 4、管理执