2010年2月武汉市项目市场研究报告.pptVIP

购房客户来源——本市市民仍是消费主力 （二）二级市场 2009年商品住宅购房客户结构图 从购买主体情况看，本市市民仍是购买商品住宅的主要人群，占总购房人群的56.28%，其次为本省（除本市）市民，占30.46%，受国家对境外人士购房条件限制的影响，境外人士购房较少，仅占总销量的0.11%。 2010年，本市居民仍将是商品住宅的消费主力。 （数据来源于武汉统计局） 首次置业者比重加大 （二）二级市场 07、09年商品住宅成交结构图（购房目的） 07年 09年 （该数据来源于武汉统计局） 从09年市场购房客户的购房目的来看，进一步验证市场刚性需求得到了较大幅度的增长。 预计2010年仍以刚性需求占主导地位。 2010年武汉房地产市场走势预测 （三）市场预判 市场趋势 1、09年年末的宏观调控和货币新政策出台对房地产市场影响具有一定滞后性，紧缩政策影响或出现于2010年年中。 2、房价将维持高位并呈上升态势，对比前三年价格走势，价格可能于三季度末四季度初收窄。 3、市场供给有放大趋势，上半年供应市场可能放量，部分项目有提前推量准备，且投资和供给增长有支撑。原因：09年工供地高潮，为2010、2011年供应提供支撑；国土资源部近期加大“囤地”调查力度，为严厉打击房地产开发企业囤地、炒地行为等。 市场预判 1、基于2010年武汉市场可能出现的政策趋紧，以及对后半年或四季度出现的市场量价下滑，我们预计武汉市整体市场的成交量应该略高于08年，低于09年，总体成交量在1000万方左右。 2、而目前武汉市潜在供应较大，市区内未开发土地及项目后续开发的余量在2800万方，且项目加快了推案计划，所以预计2010年供应量应较08有所增加，目前成交市场依然旺盛，供应量应该在1000万方左右，而从供应结构上来看，小面积产品可能比例会增加，且近郊供应比重大。 3、2010年前半年政策调整，价格不断接触人们可接受价格极限，到下半年可能会出现价格回落，收窄价幅。 但是可能不会低于5400元/平米，这应该是价格的新阶梯最底层。 第三部分 项目市场分析 面积：499.71平方公里 地理位置：地处长江左岸，武汉市的西北近郊，汉江、汉北河及府环河汇合之处。 常住人口：37.6万人 08年度GDP：134.49亿元 东西湖区概况 项目区域解析 “一区”：东西湖区； “二片”：东南部都市发展片、西北部农村新社区片； “三城”：泛金银湖生态新城、吴家山新城、工业物流城； “一新”：西北部重点推进全区一系列集镇、村湾向城镇农村新型社区转变。 “产业集聚、布局集中、资源集约”的原则，“一区两片、三城一新”的城乡一体化战略， 空间格局 即： 东南部都市发展板块、西北部作为农村新社区板块推进发展，构建全区点、线、面协调发展互动的新格局。 东西湖区发展规划 一 城市解读 项目区域解析 供求比关系 区域房地产市场分析 受08年多数项目延缓施工进度的影响，09年区域内新增供应较去年萎缩了37%，仅68.8万方入市，另外由于年初的一系列利好政策，成交量大幅攀升，环比增幅159%，全年供求比为0.5，累积存量得到了有效去化。 预计2010年一季度将延续该态势，后期供求比将有一定上升，全年供求相对平衡。 东西湖区09年1-12月供求关系 （数据来源于武汉统计局） 供应量 区域房地产市场分析 09年1-12月区域供应量为68.8万方，其中金银湖板块成为今年的主要供应聚集地约有44万方，另外9月传统旺季供应量也比较突出。 东西湖区09年1-12月供应量走势图 （数据来源于武汉统计局） 成交量 区域房地产市场分析 区域2009年1-12月成交量为119.57万平方米，共成交11294套。 随着区域内房价不断攀高，供应量不断放大，2010年成交必将有所下滑。 东西湖区09年1-12月成交量走势图 （数据来源于武汉统计局） 成交户型分析 区域房地产市场分析 09年以来区域成交结构中首次置业、首次改善类产品为主。两房、三房产品成交所占比例较08年有所下降，但仍占据整体市场主导地位。 东西湖区09年1-12月户型成交结构 （数据来源于武汉统计局） 成交面积段分析 区域房地产市场分析 在面积段产品成交中，80至90平米的产品受沿海赛洛城的主导作用非常明显，所占比例高达3成，另外， 90-100平米产品相比08年上升了7个百分点，主要来源于东建金鼎湾、翠堤春晓、沿海赛洛城等区域中端项目产品上。 东西湖区09年1-12月面积段成交结构 （数据来源于武汉统计局） 成交价格分析 区域房地产市场分