2016年8月房地产行业分析报告.docVIP

2015年8月房地产报告 一、政策点评 4 【房地产税改革首次明确进入立法规划】 4 【多地松绑 “9070”政策，市场再获新权限】 6 二、市场解读 7 【供应：整体大幅下降，二、三线城市下降尤为明显】 7 【成交：近7成城市环比下跌，但成交量仍处相对高位】 8 【供求关系：供求比低位徘徊，部分城市存房价上涨压力】 10 【土地市场：7月溢价率持续攀升，下半年土地供应或温和放量】 11 三、企业分析 13 【合约销售：7月楼市降温，但优于去年同期】 13 【企业拿地：拿地总量均同比下滑，碧桂园一线三四线并重】 14 【营销策略：活动让利发力7月销售，电商创新引导目标客群】 15 四、7月地产日历 16 五、集团关注点 17  一、政策点评 【房地产税改革首次明确进入立法规划】 财政部长楼继伟在 2014 年财政决算情况的报告中指出，今年将配合做好房地产税立法工作，加快房地产税立法并适时推进改革。这也是近两年以来，中央政府部门对房地产税的进展问题做出的首次正式表态。最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划本周向社会公布，包括房地产税法在内的 34 项立法任务进入其中，这意味着备受关注的房地产税法已正式列入中国立法规划。而据媒体报道，目前，房地产税以面积为单位的征收方案已经基本明确，在这一基础上，相关部门也已形成了初步意见稿，但征收的具体执行方案还需调整。 按照中央对房地产税有关工作的部署，房地产税征收方案的拟定主要由财政部与住建部联合负责，而在国土部不动产登记中心成立后，房地产税的征收方案也参考了目前不动产登记工作在执行中形成的意见。 同时，由于房地产税征收需走立法程序，因此全国人大也从前期方案制定阶段就开始介入房地产税立法的有关工作。沪渝两地 2011 年 1 月底启动的扩大房产税征收试点，到目前已经运行了 5 个年头，从房产税收入的总量和相对比重看，并没有太大的变化。下表中上海房产税数据其实是包含了企业商用房产税，真正通过扩大征收，居民缴纳的住房类房产税 2014 年大概只有 5 亿左右，重庆更少一些，只有 1 亿左右。可见房产税的扩大征收在试点地区并没有取得很好的效果。反观，土地出让金占地方财政收入的比重一直居高不下，近年来其比重一直维持在 50%以上。 房产税是否扩大征收一直是社会关注的热点，但由于房产税试点面临较大的争议，尤其是法律层面的障碍，实际征收规模、政策效果又不尽人意，这也在一定程度上促使国家重新调整房产税的改革方向。点评： 目前很多业内人士在讨论住房持有环节税收改革时，依然在混淆使用“房产税”和“房地产税”两个概念，事实上从近两年国家正式文件或相关主管部门的言论中，都是使用“房地产税”这个概念。沪渝两地的“房产税”扩大征收试点，在当时市场过热情况下仓促出台，行政推进色彩浓厚，但实际执行效果差不明显。无论是上海的增量征收还是重庆的高端存量征收，其实际征收税额和两市的是住房规模远远不相配。上述“房产税”试点已经失去扩大执行的必要性，实质被搁置。 “房地产税”是以一个新税种的面貌出现，在《立法法》的要求下，税收法定原则应贯彻实施，因此，近期讨论的基点都应是房地产税的立法改革，只有进入立法的轨道，相关改革才会名正言顺。 “房地产税”比“房产税”多了一个“地”字，也就意味着未来的持有税，征收对象不但是房屋价值，而且还将包括房屋下面的土地价值，应该是房地产税收体系的综合改革。 【多地松绑“9070”政策，市场再获新权限】 7 月底，来自住建部相关消息称，考虑到各地的住房楼市条件差异，地方可以基于当地的实际需求，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房企适当调整套型结构。据不完全统计，天津、杭州、青岛、四川、江西、河南、福建等超 10 省市明确取消了住房供应套型指标限制。 点评： “9070 政策”，源于 2006年5月，住建部等9部委出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求新建住宅项目，套型建筑面积 90 平方米以下的户型必须占整个项目的 70%以上。“9070”政策出台时，商品房、刚需房的需求者在总购房者中占比较大，客观上需要市场供应一些小户型房源，防止市场供应的错位。国家强制性地要求建 90 平方米以下的房子也在一定程度上缓解了小户型的供需矛盾，但也埋下了巨大的隐患，行政之手严重干预开发企业的决策能动性也遭到市场诟病。 随着住宅市场由增量市场向存量市场变化，上述以增加普通商品房供应为主的行程措施，为去库存带来了压力。“9070”不设硬性规定是优化房地产市场环境，把户型交给市场、购房者决定的措施之一，也符合当前的趋势。松绑“9070”政策，是大势所趋，也为市场增添新的活力，企业获得支配市场更大的权限。 需要注意的是，市场已经显现对不同套型面积的商品房选择，以上海为例，根据相关数据显示，20