地价和房价互动关系的研究___以天津市中心城区为例.pdf

地价与房价互动关系研究一以天津市中心城区为例 摘 要 我国房价近年来一路攀升，以2007年为例，全国70大中城市土地交易价格 大幅上涨，前三季度同比上涨12．8％，且涨幅逐季增加，前三季房屋销售价格累 计平均上涨6．7％。过高的房价和地价会阻碍社会经济的发展、人民生活水平的 提高。开发商将房价高涨归因于地价上涨幅度大，学者提出政府作为当地土地的 唯一供应商追求“利润最大化’’进而推高房价，政府为保护民生大力调控房价却 效果甚微。因此，地价与房价的关系成为是政府部门，开发商，学术界争论的焦 点。 合理的房价和地价是房地产业健康发展的重要条件。过高的房价和地价会阻 碍社会经济的发展、人民生活水平的提高；过低的地价不仅会造成国有资产流失， 更会造成土地资源的浪费。因此，正确处理地价与房价的关系，对推动房地产市 场及社会经济的协调发展有重要意义，有利于提高对房地产市场运行规律的理论 认识、人民的安居乐业创建和谐社会。 本文选择天津作为地价与房价关系的研究对象的原因是：随着天津市经济发 展和现代化水平的提高，近年来外来常住人口规模呈现出显著的扩张趋势。人口 增长、城市化进程的不断加快将为天津市带来大量的住宅需求，城镇居民人均 可支配收入总体呈增长趋势，住宅市场有效需求不断增加。特别是滨海 新区的开发开放已经纳入国家“十一五”计划，滨海新区被列入国家发展战略这 一新定位，使天津正在成为北方新的房地产开发区域热点，天津房地产进入了一 个新的历史发展阶段。 ， 本文在回顾国内外研究基础上，从价值价格、地租地价、市场供求、经济周 期理论出发，理论联系实际，具体从四个方面分析地价与房价的互动关系：首先 从城市地价和房价的涵义及各自的构成出发分析了两者的关系，讨论不同条件下 地价与房价的关系的变化，从定性上论述了两者的互动关系；其次，从天津近两 年地价房价的走势出发，从供需因素角度分析两者的互动关系；然后运用格兰杰 因果关系，从地价房价时间序列的变化先后关系的角度检验来探寻两者的因果关 系；最后运用具体案例对两者的关系进行了系统分析，针对天津市中心城区新建 房地产项目进行房价和地价分析，通过对样本的分组，分别考察了区域、时间、 土地交易方式以及土地级别对房价地价关系的影响。通过理论、宏观、案例和计 地价与房价互动关系研究一以天津市中心城区为例 量分析得出结论：地价不是房价上涨的主要原因，而从某种角度上说，是房价的 结果。因为开发商平均利润率远高于一般社会利润率，使得成本上升导致价格上 升的必然性并不存在。即使地价的上升推高了成本进而推高了房价，其作用也非 常有限。房地产市场供需之间的矛盾焦点在于需求而不在于供给，越来越多的投 机性需求和半投资性需求以及逐渐加强的涨价预期导致需求上升，使房价不断攀 升。论文最后针对结论提出了相应政策措施，比如制定符合长远市场发展趋势的 合理土地供应计划、调整住房供应结构，加大中小户型住宅供应比例、合理确定 经济适用房和廉租房建设规模等。 关键词：地价；房价；地价与房价关系；天津市 地价与房价互动关系研究一以天津市中心城区为例 Abstract China’s inreceIlt for 70 housing皿cesgrowsr印idly years，蠲2007cXample，the l鹕eandmedium-sizedu而an increasedinthefirstthree lalld打ansaction研ces rose 1 seasonseaSonthefo咖ermree quaners 2．8％，锄d by increasingby quarters cumulatiVehomesales rose aIldland will