08 租赁基础与租赁语言Chinese 20160324.pdfVIP

租赁租赁基础与租赁础与租赁语言语言 BasicBasic ofof LeasingLeasing and Leasingg Langguagge 2010 Feb Content 目录 ? Leasing Fundamentals 租赁基础 – Importance of Leasing 租赁的重要性 – TTerms 租赁语言租赁语言 ? Leasing Process 招商过程 – Identifyy yyour ggoal 明确目标明确目标 – Developing a Merchandise Plan 建立业态分布图 – Identify the Tenant 认定潜在租户 – MarketingMarketing MaterialMaterial 营销工具营销工具 – LOI 意向书 – Lease 租约 – Tenant Coordination 租户协调 – Releasing 二次招商 ?? OtherOther 其他其他 租赁的重要性租赁的重要性 租赁的重要性 ? 租金收入是购物中心最主要的NOI来源. ? 所以租赁是购物中心最主要的部分之一. 租赁的重要性 ? 购物中心成功的核心 有个性的有个性的有个性的有个性的 业态组合业态组合 结合点结合点结合点结合点 ?? 可持续性可持续性 ?? 资产增值资产增值 租金收益租金收益 ?? 收入（损益）及价值（资产负债表收入（损益）及价值（资产负债表 ）） ? 租赁并非始于空铺 是从初的立案时已开始 成功的租赁 成功的项目 租赁要考虑消租赁要考虑消 正确的位置， 费者的需求和 正确的时间 愿望 成功的项目具 有消费者所需 最终决定项目 要的正确的、 成功的因素始 独特的、有特 终是消费者 色的商户组合色的商户组合 成功租赁的项目案例 – 新开发 Pro Forma Rents 租赁租赁语言语言 基本概念 ? 经理人 ? 租赁代表 ? 债权人债权人 ? 承租人 ?? 租赁合同租赁合同 ? 租赁合同意向书 ? 租赁条款和规定 ? 租户品牌 ? 出租场所的描述 ? 起租日起租日//终止日期终止日期 ? 租赁期/续租优先权 Rent 租金 a BMR 最低租金 b FMR 固定最低租金 c Gross Rent 总总租金金 d Percentage Rent 提成租金/百分比租金 e e OverageOverage RentRent 超额租金超额租金 f Total Rent 总计租金 CAM 公共区管理 管理费 CAM Common Area Management Fee 管理费 a Net CAM –净管理费 b b FixedFixed CAMCAM –固定管理费固定管理费 Insurance 保险 a a 整个项目的责任整个项目的责任 b 火灾及增加保险范围—建筑物（财产险） c 租户自身保险 Markketiing 市场推广费市场推广费 ? PPromo FFundd 市场推广费市场推广费 ? Media Fund 广告费 Real Estate Tax RET 房产税 ? 从价计征 房产计税余值 1.2％ 全年应纳税额 应税房产原值× （1-扣除比例）×1.2％ ? 从租计征 房屋租金 12％ –– 出租出租用于经营的用于经营的 ：： – 房产税 租金收入*12%； – 印花税 租金收入*0.1%； – 土地使用税 面积*税额 XX元/平方米 。 – 企业所得税； ? 月租金超过起征点的还需要征收： – 营业税 租金收入*5%； – 城建城建税与教育费附加税与教育费附加 营业税营业税*10%*10%。 Restrictive Clauses 特定条款 Use Clauses a Exclusives 独家业态租户 bb Co-Tenancy 连带连带租赁赁 c Kick outs 推租 d d KiosksKiosks 花车花车 e Signage 广告位 f Tenant Allowance 装修补贴 ? 租户装修补贴以及/或 ? 店面补贴 ? 额外津贴额外津贴—对症对症下药药 了解租赁述语 ? 不动产转让 ? 合同法 ? 责任责任,义务义务,权利权利 组织有效的租赁工作 组织有效的租赁工作 ? 有组织 ? 有组合 ? 有布局有布局 ? 有推销有推销 ? 有计划、有行动 ? 有执行、有签约 通过对购物中心的分析: 零售存在哪些缺口 谁是填补缺口最理想的角色谁是填补缺口最理想的角色 说是最佳代表 IdIde