房地产评估中还原利率确定探究.pdfVIP

内容摘要 房地产评估是资产评估的—个重要组成部分，由于房地产评估具 有单项资产价值大、评估所需专业知识多等特点，所以房地产评估也 是资产评估中困难较大的一种。其中，还原利率的微小变动会对评估 结果产生巨大的改变，又由于影响还原利率的因素较多，目前确定还 原利率的方法存在还原利率界定误差、收集数据困难、主观瞄畏强和 评估的结果缺乏可比较性等特点。这些使得还原利率成了房地产评估 风险产生的主要因素之一。在房地产评估中由于评估师经验不足、对 评估对象把握不够等原因可能无意地提高或降低还原利率，或者某些 评估师为了满足客户的一些不合理要求蓄意提高或降低还原利率，从 而会大大降低或提高评估对象的评估价值。这样会对社会经济生活造 成巨大的影响，是国有资产流失、金融风险产生等的重要原因之一， 这还会对我国引进外资造成一定影响。有鉴于此，作者对现有求取还 原利率的方法进行了一些规范化的改进，同时提出了一种新的求取还 原利率的：h-t宏，希望能够在房地产评估的规范化方面做出微薄的贡献。 论文共分为前言、正文和结束语三个部分。前言部分简要论述了房 地产评估的重要性，还原利率对评估结果的重大影响，还原利率研究 的必要性，并对论文的完成过程和结构做了简4a4r绍。正文部分共分 四章，详细论述了房地产评估中还原利率的应用，还原利率的本质、 确定依据、分类和现有求取还原利率的方法，并简要分析了现有方法 存在的缺陷，最后在第四章首先讨论了对现有方法的改进，然后结合 成都市2000年1月1Et基准地价确定的相关数据探讨了求取还原利率 的新方法。结束语部分归纳总结了新方法对现有方法存在缺陷的克服 情况和该方法有待继续研究的部分。 第一章论述了还原利率是房地产评估中不可缺少的重要参数。还原 利率在房地产评估中得到广泛应用，它也是评估过程中最难确定的参 数之一。当前房地产评估中常用的方法有市场比较法、剩余法、成本 逼近法、路线价法、基准地价系数修正法、标准宗地估价法、残余法 和收益还原法。还原利率在这所有方法中都起到了重要的作用，是这 些方法中不可或缺的—个参数。还原利率的确定也是决定房地产估价 结果正确与否的关键因素，还原利率只要发生一点变化，估价结果就 会相差极大。在房地产估价实务中，特别是在用收益还原法还原房地 产价格时，还原利率位于算式的分母，根据微分原理，它对房地产价 格的影响为其平方的负倒数倍，所以还原利率微小变化会产生房地产 价格的剧烈波动，还原利率的确定对估价结果的科学性和合理f生有时 起着决定性作用。 第二章介绍了还原利率的本质、确定依据，并对房地产评估中的还 原利率做了简单的分类。还原利率就是把房地产作为投资时期望的投 资收益率。投资风险的补偿和人们主观匕对未来收益的贬值，都构成 了投资收益率。理性投资者对—个给定水平的风险，总希望能得到较 高的收益；在—个给定的收益水平上，又总希望鼠险尽可能小。额外 的风险只在伴随有额外的预期投资回报，才会被投资者接受。因此还 原利率具有四个特点：取值必须为正值；最小值必须高于银行同期定 期储蓄利率或国债利率；在物价变动盼睛况下，其应能弥补物价变动 所造成的货币贬值或增值；根据其投资房地产的风险大小，取值应有 所区别。 还原利率应依据地方的—般利率、地方的习惯利率、地方的土地利 率、普通—般利率、长期投资收益率、抵押贷款利率与剩余贷款的复 合利率、纯利率和风险补偿的复合利率、实质利率、综合考察利率等 来确定。 在房地产泽佶中的还原利率可以分为综合还原利率、建筑物还原利 率和土地还原利率三种。—般说来，土地还原利率要低于建筑物还原 利率，因为土地能够不断提供收益；而且随着时间的推移，土地收益 水平有增高的趋势。而建筑物一般要折旧，正常隋况下，随着时间的 推移，建筑物所能提供的收益将因折旧而减少，收益水平随之降低。 综合还原利率、建筑物还原利率和土地还原利率这三者虽然各不相等， 但是它们之间又是密切相关的，知道其中任意两个还原利率就可以求 出第三个还原利率。 第三章介绍了目前最常用的几种求取还原利率的方法，并进一步 分析了这些方法存在的缺陷。现在通用的求取还原利率方法有直接比 较法、投资组合法、加总法、安全利率加风险调整值法和投资收益排 序插入法，这些方法求出的还原利率一般是比较实例的还原利率，还 需要根据具体睛况做一些调整。这些方法都在一定程度存在缺陷，主 要是收集数据困难、主观腑艮强、评估的结果缺乏可比较陛等问题， 另外还存在着还原利率界定误差问题。 第四章针对当前求取还原利率方法的缺陷提出了一些改进意见。 首先是对现有求取方法的改进做了一定的探索。然后提出了一种创新 的求取方法，其基本思路是相关权威部门可以在对各种还原利率进行 科学分类的基础上，组织专家使用特尔