《深圳地铁地下商业物业经营策略研究》.doc

目 录 一、前言 5 1.背景 6 2.范围、目的 6 2.1范围、分类 6 2.2目的 7 3.技术路线和方法 8 3.1技术路线 8 3.2方法 8 二、地铁沿线地下商业物业开发利用的特点及案例研究.…..……………..…11 1.地铁地下商业物业开发经营的特点 12 1.1地铁相关资源的开发具有明显的交通优势 12 1.2处于特定时空条件下的地铁站内商业具有市场独占优势 12 1.3地铁内商业的发展与地面商业发展状况密切相关 12 1.4地铁内商业和地铁商城运营的局限性 12 2.几个城市地铁地下商业研究 13 2.1上海的经验与做法 13 2.2广州的经验和做法 15 2.3北京的经验和做法 17 2.4香港的经验和做法 18 3.小结 20 3.1地铁商业经营分布特点 20 3.2地铁公司对地下商业物业运营管理的策略 21 3.3来自香港地铁商业经营的借鉴 22 三、深圳商业物业经营状况分析……………………………………………………22 1.深圳市商业物业市场现状 24 1.1供给状况 26 1.2需求状况 26 1.3深圳商业物业经营状况 27 1.4小结 29 2.深圳商业物业市场发展趋势 29 2.1商业物业供给量预测 29 2.2商业物业需求量预测 30 2.3商业物业租赁状况预测 30 2.4商业物业营销趋势 31 四、深圳市零售业发展状况及消费者消费特征分析…………………………… 32 1.深圳零售业发展的特点 33 1.1模经营、连锁经营使行业集中度有了明显提高 33 1.2购买力来源多元化 34 1.3零售业态完备，业态调整和创新取得成效 34 1.4零售商业平均利润率处于微利边缘 35 1.5随着地铁的修建将使深圳商业布局发生变化，零售业有向地铁沿线集中的趋势 35 1.6将形成新的多极商业服务体系 35 2.深圳市消费者购买力 36 2.1深圳市常住人口特征 36 2.2深圳经济状况及常住人口消费能力 36 2.3流动人口消费特征 38 2.4深圳市消费结构 38 五、地铁公司地铁站厅商业物业的商圈分析及商业规划…………………………39 1.站厅零星商业物业经营策略分析 41 1.1站厅零星商业物业的分布 41 1.2站厅零星商铺的人流特点 41 1.3地铁站厅零星商业物业经营策略 43 2.地铁站厅商场物业的商圈及经营策略分析 43 2.1大剧院站厅商场 44 2.2世界之窗站厅商场 48 2.3会展中心站厅商业区 51 六、地铁公司地下商业街（商城）物业商圈及经营策略分析……………………53 1.岗会间地下商业街 55 1.1研究对象概况 55 1.2周边环境特点 55 1.3消费者消费特征 57 1.4经营策略 57 2.市民中心站地下商业街 59 2.1研究对象概况 59 2.2周边环境特点 60 2.3周边人流特点 61 2.4经营策略 61 七、深圳地铁地下商业物业经营的模式分析与建议………………………………62 1.商业物业经营的主要模式 64 2.经营模式选择的考虑因素 66 2.1站内商场位置的特殊性 66 2.2投资的承受能力 66 2.3对经营回报的期望 66 2.4租赁市场的态度 66 2.5地铁公司的经营管理能力 67 3.地铁商业物业经营模式的建议 67 八、深圳地铁地下商业物业经营的招商与市场推广建议……………….……….68 1.招商方式 69 2.招商策略 69 3.租约安排 70 4. 宣传推广 71 4.1宣传推广策略 71 4.2宣传推广的主诉求 71 九、深圳地铁地下物业经济效益评估………………………………………………71 1．站厅商业物业 73 1.1投资额 73 1.2营业收入 73 1.3营业支出 75 1.4利润额（单位：万元） 77 2.地下商业街（商城） 77 2.1投资额 77 2.3经营收入 78 2.4经营费用 79 2.5利润额（单位：万元） 79 2.6全部投资回收期 79 十、问题与建议………………………………………………………………………80 1.主要问题 82 1.1长远看好和近期看淡的矛盾及其对经营的困扰 82 1.2周边环境存在较大的变数，使租赁双方都存在较大的经营风险 82 1.3岗会间地下商业街的经营面临的难度是相当大 82 2.建议 83 1.背景 深圳地铁一期工程经过长期的筹备、建设，一号线罗湖站至世界之窗站、四号线黄岗站至少年宫站将于2004年年底建成投入试运行。 地铁是一种大量、安全、高效、准点的城市轨道交通工具，在人口密集的现代化大都市，地铁在城市综合交通体系中具有独特的优势，因而通常成为主要的客运交通方式，客流量相当庞大。为了利用庞大客流带来的商机，增加收益，同时也为向乘客提供更完善服务，各国城市地