同策2010年03月17日上海华侨城苏河湾1号地块项目报告.pptVIP

* 同策——具体措施 · 打造项目功能：上海国际时尚中心 是时尚机构的集聚地：时尚创意； 是国际展务的新天地：品牌体验； 是孕育时尚的孵化地：时尚文化； 是服务完善的商业领地：时尚休闲； 是上海的时尚风标地：主题炫动； 是汇集大师的旅居地：时尚生活； 激光T台 水幕电影 时尚码头 创意HOTEL * 青岛海云庵——挖掘区域文化价值 · 青岛海云庵 * 关键词：和谐、团结、交流 青岛特质、建筑灵魂 里院——老青岛人的人间烟火 里院——老青岛的人文沟通 同策——挖掘文化 · 沿街而建的二到三层木结构楼房，围合成一个独立的空间，一层邻街多用来开办店铺，是青岛最早典型的“商住两用房”； “里院”，殖民文化与本土文化的融合，代表了百年前青岛中产阶层的生活； 拥有类似的生活背景，生活与情感上的相互认同，沉淀的是和谐、团结； “同居之美”的传承，造就了青岛人在外地人心目中热情亲切的形象以及亲和秉性。 北京有四合院 上海有弄堂 在青岛 也拥有其特有的建筑 ——里院 * 30余万方的项目中有7万方的商业规划，同时原有市政道路将整个项目分为三纵三横，成为一个“九宫格”的零散社区，整体构成明显的“街区形态”。 里院是青岛近代最早的商住两用房，内外融合的建筑形态与本项目颇为相似。 里院——与我们的形态神似 同策——完美契合 · * 同策——继承与升华 · 商业街整体定位： 在项目的整体定位上以传统文化、创意文化的交融与冲突作为项目形象突破口，同时很好的承接本区域所独有的城市CCD定位，使本项目商业形成具有地域文化底蕴特色的 ——文化概念商业体 四方·里街 * 同策 · 正弘蓝宝湾 * 一期住宅地块 数码公寓 二期住宅地块 商业地块 花园路 东风路 （原地块图） 同策——遭遇难题 · 遵循规划条件 根据市场需求 考量自身品质 适当增加容积率 容积率较小 * 1. 住宅向北推进； 2.花园路放置集 中商业、办公、 酒店式公寓等； 3.东风路放置商 业街及酒店式公寓； 一期住宅容积率为3.5，全部为30-34F高层，其高度为郑州市场的接受极限； 扩大住宅的占地面积，容积率不会有提升； 商业办公产品受规划限制较小，成为提升容积率最有效的方式； 商业是打造城市副中心的重要因子；商业是重塑物业价值的关键元素； 加大住宅建筑面积，提升商业办公的容积，提高项目整体价值 同策——完美规划 · * 同策——城市综合体 · 5A办公5.4万方30F 酒店式公寓5.5万方30F 单边商业3.34万方2F 商业街6.67万方3F 商业中心10.5万方5F 二期公寓48.12万方 34F 一期公寓20.49万方 办公4.8万方21F 酒店式公寓14.4万方30F 烦乱复杂的物业类型、能够带动整个区域的大体量设计，城市综合体成功的关键是准确的定位与合理的开发节奏。 同策 · 咨询 · 研发 上海总部上海市常德路1265号兴运大厦3-4层，200040电话：（8621）6266 6699 传真：（8621）6288 3993 * * * * * * * 亲水社区 水资源因素 岛居物业 将苏州河的水资源引入项目，打造亲水社区 引入社区的蜿蜒水道，将社区的各种物业类型自然地进行分隔 · 打造城市新地标，各因素如何操作 * 轨道交通 便利性 组织好社区商业、办公与轨道交通站点之间的连接方式，保证大量的人流量。 私密性 协调好社区私密性不受频繁人流量的干扰。 · 打造城市新地标，各因素如何操作 * · 本案的操作重点 城市新地标，国际文化新起点 文化切入：重拾苏河湾，发现上海源 宗旨：以人文为核心，实现商业价值最大化 * 产品概念设定篇 * 商业 住宅 办公 酒店 产品设定 文化遗产 老建筑商会的保留及改造 价值提炼 苏州河的资源引用 外滩源 景观 商业 会所及配套 文化价值型产品 文化艺术中心 （博物馆、艺术馆、展览厅） 规划构想 * 景观 商业 酒店 会所 文化艺术中心（博物馆、艺术馆、展览厅） 住宅 办公 * 史载文脉的景观价值植入 苏河文脉传承及苏河文化重塑 * 苏州河有依水而建的游艇会、水上观光艇 有历史承载的造币厂、面粉厂、棉纺厂等博物馆 有遗留建筑进行改造的艺术创意中心 如何实现苏河文化新高度 目前，苏河沿岸的规划打造仅限于对滨河资源的利用或对老建筑保留再利用，多以艺术创作为主，少有高端产品出现。 * 苏州河文化及水系引用 景观资源利用 内河 200米河岸线 造水 * 公园级景观与商业的融合 景观资源利用 立体公园 4.15容积率 造园 * 水与公园的结合 下沉式立体交通的需求 立体商业 * 商业功能定位 引进国际知名品牌商或品牌集成商，设立“品牌之家+品牌