同策2011年7月上海松江佘山天安别墅三期地块定位报告.pptVIP

别墅外立面建议 下部石材，上部真石漆；部分位置，如烟处石材贴到3层 整体感觉品质感较高，细节丰富 入户门：层层入进 营造尊贵感 出檐较短的宫廷式檐口 复古的勒脚线条 屋顶老虎窗 石材干挂 雕花铝板饰面 铁艺栏杆 叠加外立面建议 经典三段式布局以及具有仪式感的对称排布，法式建筑风格所体现的浪漫与典雅、恢弘与大气，更能匹配本案的产品特色与高端定位。 改造部分 完成周边河道的改造； 道路两旁法式梧桐的栽种； 对市政道路的中心绿化及公共设 施进行改造； 通过丰富的高差变化及材料、种植处理道路景观。 外围景观 通过项目外围道路的改造与丰富，在道路的断面处理上，通过高差的变化，加上“面砖→各类大小灌木→乔木→建筑”的层次变化，并融入一些法式元素，烘托项目主题。 入口及入口景观 社区大门与外围墙齐高，建议采用庄重的色调与风格，体现品质感与私密感，营造出超乎客户期望的生活环境氛围。 入口设置 凡尔赛宫花园 枫丹白露花园 茂特芳丹花园 （主要景观组团） （次级景观组团） 园林景观 通过一些法式水景、雕塑的沿用，勾勒出法式宫廷花园的高贵优雅，映衬主题。 坡地景观 一层：高7-8米、直径20公分 以上的大乔木 二层：2-3米高的灌木 三层：花卉、小灌木 四层：草坪、地披等 园林景观 四层垂直绿化精细化的绿化理念，立体感强烈的景观享受。 法式中轴景观大道 沿河景观带 园林景观 层层进深、中轴对称的园林布局，令皇家气韵环绕簇护；主打的法式中轴景观，充分体现仪式感和尊贵感。 塞纳河景观带 香榭丽舍大道 中轴对称景观带 园林景观 各式各样的法式元素、小品、雕塑的运用，配以法式建筑的典雅与恢弘，更体现了本案与众不同的风格品位，提升整体形象。 沙盘顶部吊灯装饰，配以灯光效果，尽显精致。 大厅装饰优雅、大气，地面拼花，屋顶大吊灯。 售楼处 对于售楼处内部，布局以优雅、大气为主，配以典雅华贵的地面拼花，屋顶大吊灯等法式元素，给人以无比的尊崇感与视觉冲击。 对于室内洽谈区、VIP客户区等功能性区域，主体格调以奢华为主，给人以高贵典雅的尊崇感。 售楼处 功能区 面积（㎡） 楼层 高端餐饮 400 1、2F 健身房(含室内泳池） 1000 -1F 客房（前期样板区） 400 -1F 水疗SPA 200 1F 私人会客厅 300 1F 红酒雪茄吧 200 1F 总计 2500 会所建议 2000-3000㎡下沉式景观会所，内涵餐饮、健身、会客，休闲娱乐等功能性区域。层数以两层为主，局部三层，形成错落有致的建筑外部轮廓，匹配社区整体的高端格调。 会所建议 室内恒温泳池 养身SPA 瑜伽房 健身房 台球室 雪茄红酒吧 风格特征： 布局上突出轴线的对称，恢宏的气势，豪华舒适的居住空间。 细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究。 在总体布局、建筑平面与立面造型中强调轴线对称、主从关系、突出中心和规则的几何形体。 三段式立面，构图简洁端庄，几何性很强，轴线明确，主次有序。底层结实沉重，中层是虚实相映的柱廊，顶部是水平向厚檐。 新古典主义立面构成模式与内部楼层及开间大小有密切的比例关系，给人典雅、稳重的感觉。 法式建筑 特征总结 憧憬， … …一座城市的未来 项目产品价格建议 市场定价法 运用相类似的项目作为样本，通过对影响价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格 【比较因子选择原则】 在具体的数量计算中，需全面考察比较各类比楼盘的诸多价值要素。决定一个成熟市场（合理的买方市场）的成熟商品住宅项目的价值要素包括以下三类： 1、 类比土地价值 ：交通、环境、位置 2、价值实现的宏观因素：成熟度、居住氛围 3、项目可提升价值判断：户型、配套等 在权重中，各权重值为本机构价值分析法之经验值。在价值类比中，以“1”作为本项目类比系数及类比值参照的基准，大于“1”则表明本项目差于类比对象、小于“1”则表明本项目优于类比对象，数值相距越远，相差程度越大，反之越小。 【定价测算方法说明】 在权重中，各权重值为本机构价值分析法之经验值。在价值类比中，以“1”作为本项目类比系数及类比值参照的基准，大于“1”则表明本项目差于类比对象、小于“1”则表明本项目优于类比对象，数值相距越远，相差程度越大，反之越小。 价格定位 ?通过同类产品比较，拟定入市价格 竞争板块中目前销售较好项目 主力产品与本项目相似度较高 产品力是所在板块内的标杆项目 竞争区域典型项目选取原则 物业类别 选择项目 选择原因 小独栋别墅 圣安德鲁斯、佘山东郡 目前区域内小独栋项目较为稀缺，选择距离本项目较近的两个独栋项目进行比较。 类双拼 凯迪澳澜湾、龙湖滟澜山 龙湖品牌开发的目前去化量以及产