嘉驰安置房项目商业可行性研究报告.pptVIP

招商条件 招商条件（招商对象的选择与确定） 提前招租项目内的必须商家及业态 根据项目规划和定位，并将其作为招商工作的指导性文件选择招商对象。 充分掌握客户需求 召开招商恳谈会，邀请前期已掌握的相关目标群所有的客户参加，恳谈会的内容主要是征求他们对项目合作的条件、可能性及其他方面的建议，而这些建议均可用于制订合理的招商条件和政策。召开恳谈会时，可邀请当地政府相关领导或职能局的领导参加，并请他们在会上介绍当地的投资情况和表示支持的态度。当然，最好能邀请当地有影响的媒体派记者参加恳谈会。 多渠道进行招商沟通 从总量来看，项目的商铺数量不大，但由于项目区域不够成熟，吸引商家的难度较大，这要求我们接触更多的商家群体，广泛撒网，重点捕捉。招商建议从生产地、主要投资客户来源地区、招商会、媒介宣传、地产交流、博览会、发布会、节日促销、新闻事件行销等多方面入手，获取广泛的商家来源。 商户确定 视招商恳谈会的情况，在会后逐个向分层次的目标群进一步介绍项目情况及合作条件，采用每隔2－3天沟通一次的跟踪办法专人跟进。而且，要重点对第一层目标群的各个管理层进行充分的沟通，加快其投资决策的步伐。 招商范围（各业态的招商区域选择与确定） 本项目商业档次均不高，对商家品牌也无太高要求，因此各业态招商范围主要仍是綦江区本地。 为了满足商家数量的要求，可至重庆主城南坪、巴南等距綦江较近的区域拓宽商家接触面，进行小范围的异地招商。 招商范围 开业前期招商阶段 招商阶段性要领 本项目不需要统一开业运营，不存在需要招商率达到多少才能开业的情况，因此本阶段招商要领主要为集中力量引进在项目居住人群入住后所必须的日常生活购物，日常生活服务以及必备的部分餐饮商家。 开业后持续招商阶段 本项目入住及商业交付使用后，即视为开业后期持续招商阶段，本阶段招商要领主要为按照项目业态定位及规划持续引进其它商家，并根据各类商家经营情况以及后期业态调整不断进行业态以及商家的更替以及升级换代，以确保项目对自身以及周边人群的商业辐射力逐步扩大。 第六部分：项目经济效益评估 项目商业成本预估 项目商业收益预测 项目商业成本预估 项目商业成本预估 项目商业成本预估 成本构成说明： 由于本报告仅涉及项目商业部分，因此所有成本构成因素均仅按项目商业部分面积进行考虑（本项目商业面积11569㎡）。 土地成本：暂不考虑土地成本。 建安成本：本项目商业楼层低，仅两层，因此按1800元/㎡预估其建安成本。 开发规费：区县市场相较重庆主城较低，按每平米190元进行预估。 其它成本：详见测算表。 本成本预估中各项成本仅为估算值，仅作为本报告商业建筑费用测算用，不代表实际成本，实际成本需经开发企业根据实际情况详细进行预算。 项目商业成本预估测算表 项目商业成本预估 项目商业建设成本预计接近3000万元（暂未考虑土地成本及除商业建筑外其它成本） 项目商业收益预测 租金基准定价策略 项目商业收益预测 通过市场调查数据，初步估算项目底层单位租金水平 租金基准定价策略 在底层租金制定的基础上，估算各楼层一般商铺租金水平 各楼层基准定价策略 对不同临街面的门面分别定价 各地段基准定价策略 综合上述信息，估算项目整体租金收益 回报预算 租金参考物业选取原则 项目商业收益预测 1、类似位置代表性的商业物业租金水平； 2、类似位置商业街物业租金水平； 租金参考物业或地点选择 序号 项目（或街区） 选取理由 租金水平（元/㎡·月） 备注 1 沙溪路 远离区域商业中心，以住宅加底商为主要形态，多为一至二层临街商业 30-50 临街门面 2 中山路 远离区域商业中心，以住宅加底商为主要形态，多为一至二层临街商业 30-50 临街门面 项目租金水平确定 项目商业收益预测 结合项目自身情况，综合考虑以上参考物业（或地点）临街商业租金水平，由于以上各物业目前均为较成熟区域，本项目区域在项目建成后一段时间内仍会不够成熟，建议本项目临街一层商业租金按35元/㎡·月考虑（此租金为项目正临街面及次临街面租金通算）。 注：由于项目招商及开业时间尚早，此租金水平仅供目前测算使用，而不作为招商标准条件考虑。在项目正式招商前需根据当时市场情况重新确定项目招商租金水平。 地上二层：基准租金的60%左右 地上一层：基准租金 二层平均租金：约21元/平米/月 一层平均租金：约35元/平米/月 项目二层租金水平估算 项目商业收益预测 项目收益测算 由于开发商将会持有物业三年，因此暂考虑三年收益测算，此三年为市场培育期，暂不考虑递增，为测算方便，暂不考虑免租期等因素。 三年租金收益近1300万元，三年后预计区域入住人口将会大大增加，区域将会逐渐趋于成熟，届时物业租金也将会有一个飞跃。 楼层 A地块一层 A地块二层 B、C地块一层 合计 建筑面积（㎡） 3260.5 3