天启开启2011年08月亚邦常州西太湖项目竞标方案——市场篇.pptVIP

序号 宗地位置 占地面积 （亩） 容积率 性质 成交价 （万元/亩） 竞得人 1 西太湖环湖北路南、兴湖路东地块1 41 1.5 住宅 249 常州平水置业有限公司 2 西太湖延政西路南侧、凤苑南路西侧地块 292 2.5 住宅 157 深圳市协达投资有限公司 3 西太湖孟津路北侧、凤苑南路西侧地块 264 2.5 住宅 157 深圳市协达投资有限公司 4 西太湖环湖北路与兴湖路交叉口东北角 50 2 商住 284 常州平水置业有限公司 5 西太湖环湖路北侧、凤苑南路西侧地块 206 2.2 商住 157 深圳市协达投资有限公司 6 西太湖生态休闲区滨湖路南侧,航信基地北 210 2 商住 45 常州市武进西太湖滨湖城建设投资有限公司 7 西太湖大道东侧、环湖北路北侧地块 138 2 商住 433 亚邦投资控股集团有限公司 8 西太湖环湖北路南侧、凤苑南路西侧地块 130 1.5 商住 255 王珏 9 西太湖环湖北路南、兴湖路东地块3 20 1.5 商业 45 常州市武进西太湖滨湖城建设投资有限公司 10 西太湖揽月湾西侧地块 198 2.3 商业 41 深圳市协达投资有限公司 11 西太湖揽月路南侧东地块 41 1.2 商业 56 亚盟国际投资发展有限公司 12 西太湖祥云路西侧、揽月路北侧地块 35 1.2 商业 65 常州金秋实业、常州丰乐房地产 13 西太湖揽月路北侧、明月路西侧地块 32 1.8 商业 209 金新控股集团有限公司 14 西太湖大道东侧、环湖北路南侧地块 281 2.3 商业 299 新城万博置业有限公司 15 西太湖揽月湾东侧地块 221 2.3 商业 414 江苏百兴房地产开发集团有限公司 潜在别墅供应量估算大致在一百万方级别，未来2-3将陆续入市，由于同处于低密度别墅区，同质化将比较严重，未来竞争激烈 PART 2 别墅市场分析/我项目安全边际/区域供应量竞争——潜在供应量 若常州出台限购政策，下半年常州的楼市去化速度计去化量应该较上半年有所下降。 一旦限购以后，就把中高端改善这块封死了，而中低端这一块又开始进一步观望。二次改善性住宅，特别是豪宅类项目，打击较大。 国务院总理温家宝在今年7月主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。会议要求，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。 我方观点是常州会在名单内，但不是第一批，可能在第二、三批。因目前常州经济基本面是支撑住整个房产价格，而且上半年来成交量同比下跌也比较严重。 PART 2 别墅市场分析/我项目安全边际/限购下别墅市场风险 以苏州限购后别墅市场情况为例 楼盘名称 区域 推出体量 面积区间 开盘时间 2011.03限购前去化 2011.03限购后去化 绿城御园 园区 51套合院别墅 450-550 （地上面积） 2010.12 6套，月均一套 去化1套 雍合湾 园区 54套联排别墅 　230㎡ 2010.05 6套 去化0套 青剑湖公馆 园区 25栋联排别墅 160-220㎡ 待售 限购前蓄水期，意向客户达到18组 目前意向客户20组 山水映象澜郡 新区 25套联排别墅 195-230㎡ 2010.07 22套，月均2套 去化1套 苏州在2011.03限购大政下，整个别墅市场在限购影响下，特别是改善型别墅去化艰难，限购前后对中高端别墅市场去化影响明显。 PART 2 别墅市场分析/我项目安全边际/限购下别墅市场风险 最终结论： ①改善型第二套是重要发力点 ②控制总价 PART 2 别墅市场分析/我项目安全边际 限购风险 改善型第二套 由于二次改善这一块基本被封死。改善型第二套，将会是中高端别墅一个重要发力点。 区域竞争 控制总价 预计目标区域内低密度别墅同质化竞争将会激烈。其本身楼面价已接近3500 ㎡，因此控制总价，为后期销售价格策略灵活性提供便利以及满足改善型需求。 远郊度假型 别墅 城市型 别墅 城市型+泛地产元素 联排别墅面积集中在240-380㎡，独栋别墅面积集中在400-530㎡。 其中以远郊度假型别墅面积跨度较大，城市型别墅面积较为集中紧凑。城市型+泛地产元素居于其中。 PART 2 别墅市场分析/面积段比较 150 200 300 250 450 500 550 600 350 400 天安别墅 独栋 湖畔春秋 联排 万泽太湖庄园 联排 星河国家九仰 联排 溪 湖 小 镇 联排 长宇棕榈湾 联排 太湖湾度假村 联排 太 湖 湾 度 假 村 独栋 新城公馆 联排 新城公馆 独栋 龙湖原山 独栋 单位：㎡ 独栋： 市场主流