江苏常州灌南县南路西侧地块项目报告.pptVIP

给本案的启示： 1、行政中心能够带来大量优质客源； 目前灌南市场的现状是公务员在现有购房者中仅占少数，即使有购买也不是用于目前居住，主要原因是：①灌南人习惯居住在河东，目前这一习惯尚未改变；②河西生活不便，暂时不适合居住。 颂唐观点：颂唐认为行政中心带来的趋向人口是本项目后期价格、销量能否突破的关键，因此在项目后期的操作过程中，需要对公务员这一圈层进行深度挖掘。 2、项目品质能够带来大量优质客源； 目前灌南市场现状是产品高度雷同，低价类安居房在市场横行，主要原因是：①灌南目前的购房需求尚处于初级阶段，需求层次不高；②目前市场的主力客源购买力有限，需求层次不高； 颂唐观点：颂唐认为随着市场的发展，尤其在项目未来的二、三、四期，客户的需求会逐渐成长，对品质的要求会逐渐增加；并且市场一旦走冷，同等价位条件下品质优势也会充分展现； 颂唐认为：从项目长期发展的角度来看，高品质路线是取胜于未来的必然选择，关键在控制成本的前提下，如何提升项目整体品质感。 姜堰府西人家给了我们很好的整体形象参照： ◇采用沉稳大方的墙面外砖； ◇社区主入口设计显得高档、气派； ◇注重中央景观区的打造，小区节点景观可以用精致的小品串联； ◇加快项目一期核心组团的工程进度，为后期提供样板展示区； 参考案例——无锡/太湖国际社区 太湖国际社区是位于无锡高尚住宅区五里湖畔，超百万平米的大型高档住宅社区，该项目2008年底推出的“Me邸”产品具有很大的参考价值。 在2008年房地产市场寒冬期，无锡太湖国际社区凭借这组两梯三户的小户型创造傲人的销售成绩。 18层小高层，销售面积90平米不到，实际使用面积达到105-110平米，买两房得三房。 颂唐观点：灌南普通住宅主要需求是95-110平米的小三房，需要保证使用三房并能够控制总价。 颂唐认为这套户型设计能够在竞争中占据绝对优势，而且也有利于稳步提升价格。 参考案例——无锡/金岸世家 颂唐操盘的无锡金岸世家，凭借多层双花园概念带来的出众性价比，首批开盘即以高出竞争对手500元/平米的价格火暴售磬，目前房价已高出竞争对手超过1000元/平米。 102平米 116平米 颂唐观点：多层双花园概念——花厅美墅，凭借其出众的性价比优势和更好的居住舒适性，成为灌南未来市场的热门产品。 无锡 加洲洋房 无锡首个推出“退台式花园洋房”概念的楼盘，并且凭借这一产品成为点年销售冠军，而起所在区域，是当时无锡本地居民都不愿意去的，距离市区20公里的惠山新城。 退台式花园洋房的特点：层层退台、户户有花园、大尺度、大空间、户户有赠送、外立面丰富，景观出众。尤其是作为样板展示区，具有很强的视觉冲击力，打动客户冲动购买。 颂唐观点：退台式花园洋房能够给本项目树立起价值与形象的双重标杆，刺激高端客户的购买欲望，抬高项目的形象与口碑，并推动销售。 根据项目发展战略分析确定的产品方向，结合众多参考案例的成功经验，颂唐建议本项目产品定位的参考方向： 丰富的 产品线 高端产品 中端产品 普通产品 退台式花园洋房 、双拼 花厅美墅、花厅小高层 普通多层 客源定位 在外务工人员 学校老师 小私营业主 ◇意向：经济型产品 ◇生活配套和设施 ◇户型设计和产品附加值 ◇多为首次置业、拆迁置业或者婚房需求 ◇价格为第一考虑要素 ◇可以被引导 ◇财力有限 ◇对环境要求不高 周边乡镇农民 工薪 阶层 在外经商人员 事业单位员工 学校中、高层 市区中型私营业主 ◇意向：舒适型产品 ◇产品品质和户型舒适性 ◇产品附加值 ◇社区规模，形象，物业服务等 ◇有居所 ◇综合考量地段、环境、产品等多方面因素 ◇容易被引导，营销作用明显 ◇有一定的财富积累 ◇不满足现有居住条件，希望有更好的居住环境 ◇喜欢环境好，成熟的区域 公务员 中产 阶层 政府单位中、高层 市区大型私营业主 事业单位中、高层 ◇意向：中高端产品 ◇产品功能完整，并要有创新的设计亮点，尺度保证舒适 ◇已置业 ◇对价格敏感度低，能够承受高价位 ◇更喜欢低密度产品 ◇更容易接受创新型产品 ◇有钱 ◇好面子，讲究身份 ◇圈层活动 周边乡镇私企老板 财富 阶层 产品需求 置业特征 行为及生活特征 职业 类型 客源分类——按收入水平将客户划分为财富阶层、中产阶层和工薪阶层，他们的置业需求特征有明显的区别。 匹配 ◇意向：经济型产品 ◇生活配套和设施 ◇户型设计和产品附加值 ◇多为首次置业或拆迁置业 ◇价格为第一考虑要素 ◇可以被引导 匹配 ◇意向：舒适型产品 ◇产品品质和户型舒适性 ◇产品附加值 ◇社区规模，形象，物业服务等 ◇有居所 ◇综合考量地段、环境、产品等多方面因素 ◇容易被引导，营销作用明显 较匹配 项目核心价值： ◇地段价值；学区房 ◇产品价值：产品设计