河南郑州闫垌村城市综合体项目营销推广策划-销售执行方案.pptVIP

2010年 第2阶段 商业招商 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 第3阶段 第4阶段 第1阶段 S-售楼处 示范园林 各个地块的街铺随地块住宅同步开发 第5阶段 根据PUD开发模式，建议本项目开发周期控制在5-6年，分为五个大的阶段、约16个计划单元开发。具体的开发周期可根据开发商的资金链及开发期望而灵活调整 B住宅 A住宅 B住宅+公寓 E住宅 C住宅 A公寓+街铺 B街铺 D公寓 N1 N2 N4 N3 W1 W3 W4 W5 E1 E2 W6 W7 E3 E4 E6 E5 E7 W9 W8 W10 W2 A B D F C E D住宅 E住宅 D街铺 F住宅 F商业 C街铺 A酒店、写字楼 C主力店招商 C公寓 项目开发战略 1、人气与形象先行 2、住宅先行，畅销户型先行，更易聚集人气 3、知名主力店为提升项目价值，先行招商签约 4、酒店提升项目形象，可先行招商签约 显然，同一时间段内，会有不同的地块、不同的物业形态和不同的产品类别同时进行销售，以此保证项目产品线、客户群的丰富，进而使销售速度的最大化，确保现金流的正常运转。 项目开发战略 整体开发指导思路—— PUD开发模式对于本项目的重大意义 项目开发战略 丰富产品线，最大化吸纳客户资源 客户资源最大化，销售进度、资金回笼加快 缩短开发周期，规避不确定的风险 提升项目各大地块综合价值 最快度过风险期 开发利润最大化 一房到四房、到复式 18-80岁全年龄段置业群体 通过PUD模式，不仅能使项目各地块价值最大化，开发周期有效缩短，降低市场风险；而且PUD模式也可广泛应用于整个项目，有效规避各个项目之间的同质化竞争，从而实现整体效益的最大化。 PUD开发模式会导致同一时期，销售现场销售住宅、公寓、商业、写字楼等多种物业类型，接待住宅、公寓、商业、写字楼等多类型客户群体。因此对案场销售管理组织要求非常之高； 引入PUD开发模式的客观条件 项目开发战略 由于PUD开发模式前期开工量巨大，资金投入较多，且开发速度要求非常之快，这样才能跟上市场需求和营销的需要，因此需要开发商具有极强的资金实力、协调组织能力和坚定的执行力。 营销团队丰富的管理经验 雄厚的资金实力 较强的协调能力 团队异常坚定的执行力 服 务 无 处 不 在 房地产角度——郑州房地产市场一直处于供销相对平衡、稳定同步增长的状态，相对合理的发展走势为项目的开发与发展搭建稳定及可信任的平台 郑州房地产大势 启示—— 郑州房地产市场历年来处于供销相对平衡、稳定同步增长的状态，未出现供过大于求等不平衡的现象，与国内其他省会城市相比，郑州的房地产市场表现出“以刚性需求沉着应对变局”的中庸之势，对于企业来讲，这一要素将对项目的持续滚动开发形成有力支撑。 2004年开始,由于郑州市城市化进程速度加快，郑州市在中原地区独特的城市地位，住房需求快速增长， 2005-2007年郑州市房地产市场呈现飞速发展的状态，市场容量逐年突破，成交价格年年攀升直； 2008年全国各大城市商品房销售价格，销售量相应缩水，而郑州商品房销售均价却在保持平稳的基础上略有上升，得益于郑州商品房市场以自住需求为主，投机比例有限，市场整体发展健康，这一结论在2009年的市场表现中得到印证。 本次汇报沟通的目标 城中村项目改造的一些相关经验 以郑州二七区重点改造项目——中原新城为例进行经验阐述 项目发展方向的探讨 结合郑州房市大势，以正南版块市场发展为基础，对项目发展进行探讨 郑南版块市场发展 规划市场、竞争市场、产品市场、客户市场、价格市场等角度一一解读 项目开发定位思考 结合项目自身的发展功能及发展属性，在开发定位方面进行体系总结 项目开发战略建议 集统一规划、主题开发、单元开发于一体的PUD开发模式 1 2 3 4 5 现状——郑南版块位于郑州几大核心商圈的南部辐射区域，由西部行政生活圈、东南外向型生活圈和物流集散地组合构成，是郑州“自助型” 房地产发展的代表性区域！ 规划市场 新密 新郑 航 海 路 桐柏路 西环路 228m 175m 304m 80m 200m A 地块 B 地块 C地块 西部行政生活圈：行政事业单位云集、道路密集、在航海路嵩山南路西北形成帝湖水库，居住环境优越、目前已形成成熟行政居住生活圈。 东南居住圈：随着城中村改造步伐加快，目前已形成新建社区与城中村交错的新兴居住区，流动人口较多、居住氛围稍嫌杂乱。未来区域内弓庄、七里河村、五里堡、芦邢庄等城中村将陆续改造，区域将升级为郑州新兴居住组团。 物流集散区域：目前是郑州市典型的专业市场积聚地和物流集散地，未来规划示意航海路沿线专业市场和南区物流园区将陆续迁至南三环以外，该区域交通、居住环境将得到进一步优化。 启示—— 郑南版块目前已