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债权消灭，预告登记应及时注销 2008年3月5日，购房者张某与售房者李某，就房屋买卖达成协议，签订了《二手房屋买卖合同》，张某向李某支付定金2万元。在办理房屋过户手续过程中，双方发生争议，致使手续迟迟无法办理。为保险起见，张某要求李某一起到当地登记机构办理了该房屋的所有权转移预告登记，确认张某为房屋的预告权利人，即在张某未撤销该登记之前，李某所拥有的该套房屋不能过户转移给第三人。随后李某与张某就房屋交易的细节多次进行协商，但始终无法达成一致，最后双方解除了合同，但就违约金的数量仍在争执中。 在此过程中，急需用钱的李某又为自己的房屋找到新买家，并于5月10日与新买家签订房屋买卖合同。由于先前办理的预告登记一直未注销，导致该房屋无法办理所有权转移登记。房屋无法过户，致使李某被迫与新买家解约，并支付违约金2万元。李某因此将张某告上法庭。李某认为，张某与自己已经解除了购房合同，就应及时申请注销房屋所有权转移的预告登记，张某因不满违约金的给付而拒绝配合李某办理注销登记，让李某蒙受了损失，应承担相应责任。 法院经审理后认为，张某拒不申请注销预告登记，客观上限制了李某出售房屋的权利，应当承担相应责任。 需掌握的知识点： 预告登记的情形 从理论上说，预告登记可以与一般的登记一样经申请人申请予以注销 生效的调解书可否作为登记依据 刘某与谢某1996年开始同居。1998年，谢某与甲公司签订《商品房买卖合同》，并交纳约定的购房款，但未办理产权证。2005年2月，刘某起诉谢某，要求解除同居关系并分割财产。同月，刘某与谢某对共同生活期间的财产分割达成协议，并由法院确认形成调解书。该协议约定谢某所购买的房屋归刘某所有。调解书签收后，谢某向甲公司出具书面声明，认为其所购房屋属于其所有，任何人不能处分。2005年7月，刘某要求甲公司履行办理产权证的协助义务。甲公司认为刘某不是合同的当事人，予以拒绝。刘某遂起诉至法院。 需掌握的知识点： 调解书与判决书具有同等法律效力 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 抵押还是典当 　　1997年7月，乙典当行与甲公司签订典当合同。双方约定，甲公司以1000万元人民币典价将公司所有的办公用房（由公司自己使用）典给乙典当行，典期一年，甲公司应于到期之日赎典，逾期一月不赎视为绝卖，房屋产权证交由乙典当行保管。1997年12月，甲公司以办理房产税收事宜为由，将房产证从典当行取出，又与丙银行签订抵押贷款合同，向该行借款500万元人民币，并到房屋登记机构办理了抵押登记。1998年6月，甲公司与丙银行的借款到期无力偿还，丙银行向法院起诉。乙典当行向法院提出异议，认为典当在先，逾期未赎典已视为绝卖，在诉讼中，典当回赎期已到，甲公司典当的房屋所有权已转移给乙典当行。 　　本案有两种不同的观点 　　第一种观点：该典当合同实质上是抵押借款合同，乙典当行与甲公司所签的典当合同，甲公司与丙银行的抵押合同都有效，因乙典当行的合同设立在先，有优先受偿权。 　　第二种观点：典当合同合法有效，应按合同约定，逾期不赎回即视为绝卖。因此，甲公司房屋所有权已转归乙典当行所有，甲公司与丙银行签订的抵押合同无效。 需掌握的知识点： 1、抵押权属担保物权，是为了担保债的履行而设定的物权，它是一种古老的民事制度，罗马法中已有一套完备的规定，它已经成为当代各国民法的重要组成部分。我国自改革开放以来已广泛使用，《担保法》第三十三条规定：“抵押是指债务人或者第三人不转移本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权人的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。” 　　典权属于用益物权，是指典权人支付典价，占有出典人的不动产并行使使用和收益的权利。我国典权制度起源于唐代，宋代以后盛行，目前仅韩国和台湾地区保留这种制度。随着抵押制度的确立，我国不动产典权制度实际上已不复存在，而本案的典当还与典权不同，它实质上是一种借贷，是债，而不是物权。 2、房地产抵押与典当的法律特征并不相同。首先，房地产抵押无须转移占有，只要办理抵押登记，抵押的房屋仍然由抵押人保管。而典当则需要转移占有，典权人享有对出典房屋占有、使用和收益的权利。其次，设定房屋出典关系时，双方可约定典期届满逾期不赎视为绝卖。而《担保法》第四十条明确规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”因此，抵押房屋不存在绝卖的问题。 3、最高人民法院1992年3月16日对黑龙江省高院作出的（1991）民他字第15号《关于金德辉诉佳木斯市永恒典当商行房屋典当案件应如何处理问题