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目 录 第一章 项目认知 项目特征 项目经济指标 总建筑面积：15万㎡ 一期 用地面积：14307㎡ 总建面积：47025.16㎡ 车位比：1：0.78 容积率：40% 绿化率：40% 覆盖率：18％ 交通：地处城市快速干道，交通便捷 自然环境：地处山体公园半山，自然环境优美 政策分析 深圳房地产受新政冲击，购买力正在溢出。 惠州不属于房地产调控的重点城市，土地资源稀缺性不严重。 深惠经济与产业正步入一体化，惠州正全面承接深圳产业与置业转移。 市场分析 目前惠州本地市场需求增长幅度不大，居民购房潜力增长趋势明显，惠州多个楼盘外销群体比例较高是一大特色，多数高品质楼盘价格上升趋势明显。 惠州开发楼盘品质逐步提升，房价从1500-4000甚至更高的均价，大体可以分为五类，产品差异较大，吸引的目标群体也差异很大。 江北，东平片区新盘较为集中，各个片区产品大社区，高品质，配套齐全和园林规划佳倍受亲睐； 从销售的楼盘产品来看，各楼盘畅销的多为三房、四房大户型产品，高档销售对象主要是政府官员、企事业单位中高层管理者，以及外来的置业群体普通住宅以企事业单位职员、公务员、中低层管理者为主，外来投资者占据一定比例。 惠州楼盘真正意义上的豪宅（超过4000 元/平米）较少，供应大约占9%，高档（3000-4000元/平米均价），供应量占25%，普通住宅（2000-3000元/平米）占主流，为45%；低档住宅（2000元/平米以下的）占21%。 一类高档产品供应比例少，二三类中档产品供应较多,前三类产品销售率较高,但本地消化率偏弱，特别是一二类需要依靠以外带内，才能促进销售.三、四五类产品销售率较高，主要以本地消化为主。 客户分析 价值提炼 产品价值挖掘 户型 景观 社区 风水 人文 未来增值潜力 产品价值挖掘——户型 建筑布局 利用原有自然地形、地貌，依山就势保护山脊线和自然形态，顺应山势进行建筑布局，设计规划成自然落差的半山坡地经典建筑；依山就势最大程度保持原地形地貌，整体布局是依上而下，适度错开，丰富了建筑组群层次。 户型 一梯两户、两梯三户。 户型大尺度、大开间。 超宽楼间距。 7.3米大阳台设计。 6＃楼双主卫设计，充分满足人性化需求。 遵循动静分区，干湿分离。 实用率较高。 产品价值挖掘——景观与社区 景观 自然景观资 项目三面环山，拥有得天独厚的惠州一线自然山景资源，如同世外桃源、风水之地。 独家享有惠州最自然山体公园 山体标高为109米，可登高俯瞰惠州城市全景观。 人造景观资源 活水水系：引用天然泉眼分别构成3条水系，利用自然山体落差构建活水园林。 晨跑山道：在2期中沿山脊增设晨跑山道 龙凤主题园林：以西山头为凤嘴，东山头为龙首构建中国龙凤文化园林。 蕴含苏州园林特色：露而不透中国含蓄美的充分体现。 社区： 社区总规模大：总规模为15万平方米，1期规模为4.7万平方米 社区与外部环境：与周边自然环境相生相息，形成溶洽的人文生态居住圈，提升周边物业档次， 社区内部环境：规划为高品质的休闲、生态、健康社区。休闲指生活氛围的惬意与舒适，邻里关系的和谐。生态指活水系园林规划、与公共公园溶为一体的建筑与园林规划、生态材料使用。健康指项目拥有天然绿肺的自然山体公园，社区中特设晨跑山道等康体设施。 产品价值挖掘——风水 产品价值挖掘——人文 历史：“一自坡公谪南海，天下不敢小惠州“。苏轼谪惠，佳作迭出，也给惠州平添了淳厚的古韵 。 情景：苏轼草堂人文气魄，文人写意园林风格塑造 定风波·苏轼 千古风流阮步兵。平生游宦爱东平。 千里远来还不住。归去。空留风韵照人清。 红粉尊前深懊恼。休道。怎生留得许多情。 记得明年花絮乱。须看。泛西湖是断肠声。 人文挖掘对社区意义：通过人文小品、苏轼草堂的塑造，可弥补片区历史人文缺陷，提高项目文化内涵，提高项目品质。 昔日东坡故里，如今名流府邸. 产品价值挖掘——未来价值潜力 城市规划：惠州距离深港1小时车程，土地与房价低廉，并拥有得天独厚的自然景观。城市规划为房地产发展带来新潜力。 产业及经济发展：产业经济正在起飞，城市前景广阔，为房地产发展加速。 深惠州楼价比：深圳楼价的1/3，广州楼价的1/2 投资增值财富池 项目定位——SWOT分析 项目定位与案名建议 本项目定位为高端山景物业。 建议案名 海东·龙域 海东：指大海之东，象征蓬勃与旭日东升，同时也与本项目开发商名称结合，塑造发展商品牌知名度与美誉度。 龙：指风水宝地，结合龙丰山原地域风水，突显项目尊贵品质与特殊地位。 域：指尊贵的独享私家宅邸。 备选： 海东·名流府邸 海东·惠州王座 海东·上元 海东·香山美地 海东·御林华府 海东·颐景华庭 本项目目标群体定位 结论 项目定位为具有市场领先优势的高端山景物业。 珠三角城市一体