10房地产交易相关知识.ppt

第十章 房地产交易知识 10.1 购房流程 10.2 如何选择房屋 10.3 购房贷款 10.4 房地产开发的利益相关者 10.5 开发商和业主的纠纷分析与诉讼实务 10.1 购房流程 （1） 制定购房预算 购房者在购用自住房屋时，必须根据自身家庭的储蓄、可获得的各类贷款以及向亲友借款等因素，来估算自己的实际购买能力，最终确定所要购买的房屋类型、面积和价位。购房者在制定购房预算时可从以下几个方面入手： 　　估算家庭可动用的全部资金。 　　衡量家庭偿还贷款的能力。 　　考虑欲购房屋的面积。长期以来住宅商品房实行以建筑面积计价的办法，但依据北京市《关于新建住宅商品房实行按使用面积计算售价的通知》，从1997年7月1日起实行按使用面积计算住宅商品房的售价， 购房者要仔细了解商品房建筑面积和使用面积的计算及换算方法。 　　调查有关物业管理的各项支出。购房者主要可参考《北京市普通住宅居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价（房原（1997）第196号），也可从亲友处探听。 　　确定购房时的税费支出，包括房产税、契税、印花税、土地使用税和一些行政事业性收费。 　　准备必要的咨询服务费用，如公证费、律师咨询费等。 （2）收集购房信息、进行实地调查 从报纸、电视、杂志、房地产交易会和亲朋好友及房地产中介等多种渠道尽可能授集所有关于期房和现房的资料，从中比较、挑选出自己满意的楼盘，全面了解其地理位置、环境、商业网点密集度、生活便利度、附近的学校、医院等，对其有一个感性认识。 　　实地调查主要需要了解的情况是： 开发商必须在工商局注册，有房地产开发企业的营业执照，并且在市建委开发办取得资质审核证明或已有备案。 　　查询商品房的合法性，主要查看开发商的“五证”和“二书”，“五证”指国有土地使用权证、商品房内（外）销许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程开工许可证及经计委、建委 批准的立项报告、可行性研究等文件，“二书”指住宅质量保证书、住宅使用说明书。 　　对于现房，要到现场亲自去查看其质量、户型、环境、交通状况等是否与其广告符合，是否令自己满意。 （3）签订认购书，交纳定金 签订认购书是商品房销售程序中买卖双方进行的第一个实质性环节，买卖双方所要签定的认购书的主要内容包括：认购物业、房价（户型、面积、单位价格（币种）、总价）、付款方式（一次付款、分期付款、按揭付款）、认购条件（签定认购书应注意事项、定金、签订正式合同的时间、付款地点、帐户、签约地点）等。 　　在签完认购书后，销售方应给购房者《签约须知》，内容主要包括签约地点、所需证件、交纳有关的税费说明等。购房者一定要认真阅读《签约须知》，明白需要做的事情。 　　在此过程中，买房者要交纳一定的定金，定金数额根据购房款的多少不等。 　　一般情况下，签订认购书后约15日内左右，双方签订正式买卖合同或契约，逾期购房者不签署，开发商有可能不返定金，这是购房者一定要注意的事情。 （4）签订商品房买卖合同 这是整个过程中最关键的一个环节，购房者的权利和义务尽在其中。购房者必须把想谈的、敏感的问题尽可能落实到文字上，签订的合同（契约）条款一定要准确、清晰，特别是有关房屋面积、付款金额、付款方式等关键性条款。 　　购房者在签订合同时，要坚持使用国家认定的商品房买卖合同的规范文本，以防止在合同中出现欺诈行为。 　　除正式合同外，双方通常还要签订补充协议，购房者对补充协议一定要特别重视，因为少数开发商就是利用补充协议来转嫁本应承担的责任和风险，购房者对补充协议一定要做到字斟句酌，必要时请律师帮忙。 　　补充协议通常包括的条款有： 　　限制买方擅自改变室内结构条款； 　　卖方因不可抗力延期交房免责条款（包括供气、供暖等）； 　　房屋实际交付后，卖方免除损害责任条款； 　　不可抗力对房屋造成损害，卖方免责条款； 　　具体转让条款。 （5）办理预售登记手续 办理预售登记对保护房屋交易双方利益都十分重要，只有登记后合同才能生效。一般来讲，在签订完购房合同后一个月内（30天）到市房屋土地管理局办理预售登记手续，买卖双方可以共同委托律师办理上述手续。 （6）办理入住、签订物业管理公约 在购房者入住前，发展商要审核购房者的各项手续，确认无误后签发入住单。每位发展商都有其物业管理公司，购房者应与物业管理公司或业主委员会签订物业管理公约，在签约前，购房者要对公约仔细研究，充分了解自己所享受的权利和被要求承担的义务。 （7）办理产权过户、领取房屋及土地产权证明 进行房屋交易后，买卖双方一般要在三个月内到北京市房地产交易所办理房屋过户登记手续。办理完过户手续后，开发商应为购房者办理产权证，这个过程可能要等待相当长的一