房地产权属管理--房地产权属登记管理.pptVIP

第六章 房地产权属管理 回顾 土地产权问题 1. 关于土地所有权、使用权、他项权利及我国土地所有权形 式 房屋产权问题 1. 房屋所有权和产权属性 讨论小产权房问题 1. 什么是小产权房？存在的危害性？目前国家的政策？ 房地产权属登记的概念 房地产权属登记 经权利人申请，由房地产权属登记机关将有关申请人的房地产权利事项记载于房地产登记簿并进行公示的行为。 房地产权属登记制度是现代物权法中的一项重要制度，《城市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。 房地产权属登记的目的和意义 房地产权属登记的目的和意义 （一）保护房地产权利人的合法权益 保护房地产权利人的合法权益是权属登记的根本目的和出发点。如房屋所有权、土地使用权、房地产租赁和抵押权、公民合法继承权等，都受到国家法律的保护。 （二）保证交易安全，减少交易成本 房地产价值量大、交易风险高。房地产登记能够在法律上及时、准确地确定房地产权属，从而使房地产权利人的合法权益受到法律保护，免受他人的侵害。房地产权属登记信息的公开性和登记内容的可信赖性，为交易当事人提供了较大的便利，减少了交易成本，保证了交易较快完成。 （三）房地产权属登记是房地产管理的基础工作 房地产开发和住宅建设，首先需要向权属登记机关了解建设区域内的土地和原有房屋的各种资料，以便合理的规划建设用地，妥善安置原有住户，并依法按有关规定对拆迁的房屋给予合理补偿。 商品房预售，房地产买卖和物业管理等一系列活动都涉及房地产权属和房屋的自然状况，这就需要求向房地产权属登记机构了解该房地产的位置、权界、面积、建筑年代等准确的资料。权属登记管理贯穿房地产开发、建设、使用的全过程。 （四）权属登记为城市规划、建设、管理提供科学依据 要搞好城市规划、建设和管理，首先要了解城市土地的自然状况，以及房屋的布局、结构、用途等基本情况。权属登记管理工作能全面、完整、及时、准确地提供上述资料，从而使城市规划和建设更加科学化。权属登记管理资料所提供的各种信息对旧城改造、新区建设、市政工程、道路交通、环保、绿化等城市建设和管理都是不可缺少的科学依据。 房地产权属登记管理的任务 房地产权属登记管理的任务 （一）做好房地产登记发证工作 登记发证工作是权属登记管理的主要的经常性工作。在全国性房地产总登记工作的基础上，主要的经常性任务就是做好初始取得的土地使用权、新建房屋所有权、房地产权属的转让、变更、他项权利等的登记、核实、确权和发证工作，以及房地产灭失、土地使用权年限届满、他项权利终止等的注销工作。 （二）做好房地产权属登记信息化工作 房地产权属登记机构通过房地产权属登记信息化建设，将分散在各个管理环节中的商品房预售许可、预售合同登记备案、房屋权属登记、租赁合同登记备案等管理信息系统整合，建立房地产权属登记统一的信息平台。通过对数据加整合，分析，向社会发布，引导房地产市场健康发展。 （三）做好房地产权属档案管理工作 要做好现有权属档案资料的管理，要针对资料的收集、整理、鉴定、立卷、归档、制订目录索引和保管等各个环节建立一整套制度，以便档案的科学管理和方便查阅利用。 在初始档案的基础上，根据权属管理提供的权属转移、变更情况，对权属档案进行不断修正、补充和增籍、灭籍工作，以保持权属档案资料的完整、准确，使图、档、卡、册与实际情况保持一致。 除了以上三种任务外，权属登记管理工作还要为征地、拆迁房屋、落实私房政策的房产审查和处理权属纠纷提供依据。 房地产权属登记的原则 房地产权属登记的原则 （一）房屋所有权与该房屋所占用的土地 使用权实行权利主体一致的原则 （二）房地产权属登记的属地管理原则 房地产权利人也只能到房屋所在地的市（县）房 地产管理部门办理产权登记。 记地产权属登记的分类 房地产权属登记制度分类 （一）契据登记制 即双方一经产生债的关系，房地产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。登记仅仅是作为对抗第三人的要件，所以称为对抗要件主义。 其主要特点是：登记机关对登记申请采取形式审查，不作实质性的审查；登记只具有公示力而无公信力，不经过登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。法院可以裁定已登记的契约无效，登记机关对此并不承担责任。因该项制度为法国首创，所以又称为“法国登记制”。 （二）产权登记制 当事人订立的有关房地产权利的转移或他项权利的设定合同的效力只是一种债的效力，即当事人在法律上只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。只有履行权属登记手续以后，房屋受让人或他项权利的权利人的房屋所有权或房屋他项权利才告成立。